공인중개사 예약완결권 · 제15회 53번 해설

핵심 해설

예약완결권이 가등기된 후 목적부동산이 제3자에게 양도된 경우, 완결권자가 예약완결권을 행사하면 가등기의 순위보전 효력에 의하여 완결권자는 가등기에 기한 본등기를 통해 소유권을 취득하고, 이로써 가등기 이후에 경료된 제3자(양수인) 명의의 등기는 직권말소된다. 따라서 완결권자가 별도로 양수인에게 이전등기를 청구할 필요는 없다. 나머지 지문(예약완결의 의사표시로 본계약 성립, 예약완결권의 가등기 가능, 예약의무자의 최고권과 실효, 예약완결권의 10년 제척기간)은 모두 옳은 설명이다.

법령 근거

• 민법 제564조법제처 원문 →
• 부동산등기법 제88조법제처 원문 →

쉬운 설명

예약완결권이 가등기된 후 목적부동산이 제3자에게 팔려도, 완결권자가 예약완결권을 행사하면 가등기의 순위보전 효력에 의해 그 가등기에 기한 본등기를 통해 소유권을 취득하고, 그 사이에 이루어진 제3자 명의 등기는 직권으로 말소되므로 완결권자가 따로 양수인에게 이전등기를 청구할 필요가 없다. 예약완결의 의사표시만으로 본계약이 성립하고, 부동산 물권이전을 목적으로 하는 예약완결권은 가등기할 수 있으며, 예약의무자는 상당한 기간을 정해 확답을 최고할 수 있고 그 기간 내 확답이 없으면 예약은 효력을 잃고, 약정이 없으면 예약완결권은 예약이 성립한 때로부터 10년 안에 행사해야 한다.

용어 설명

예약완결권

매매의 일방예약에서 예약완결의 의사표시를 하면 상대방의 승낙 없이 본계약을 성립시키는 형성권으로, 특별한 약정이 없으면 예약이 성립한 때로부터 10년의 제척기간에 걸린다.

선택지별 해설

• ① 예약완결의 의사표시로 본계약이 성립하는 것은 형성권의 성질상 옳다.
• ② 부동산 물권이전을 목적으로 하는 예약완결권은 가등기할 수 있어 옳다.
• ③ 가등기의 순위보전효로 제3자 명의 등기가 직권말소되므로 양수인에게 별도로 이전등기를 청구할 필요가 없어 틀렸다(정답).
• ④ 예약의무자의 최고와 확답 없을 시 예약 실효는 민법 제564조에 규정된 대로 옳다.
• ⑤ 예약완결권은 형성권으로서 약정이 없으면 예약 성립시로부터 10년의 제척기간에 걸린다는 것이 판례이므로 옳다.

암기팁

가등기 순위보전 효력 → 본등기시 중간 제3자 등기는 직권말소, 예약완결권은 10년 제척기간.