공인중개사 해제와 제3자 보호 · 제15회 55번 해설
甲과 乙은 그들의 공유토지를 계약금만 받은 상태에서 매수인 丙에게 이전등기를 해 주었다. 다음 설명 중 틀린 것은?
계약 해제 후 매수인 丙이 이미 제3자 丁에게 목적물을 양도한 경우, 丁이 해제 사실에 대하여 선의라면 민법 제548조 제1항 단서에 의하여 보호되는 제3자에 해당하여 甲·乙은 丁에 대하여 계약해제를 이유로 등기말소를 청구할 수 없다. 제15회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 55번 문제입니다. 정답은 ⑤입니다.
- ① 잔금지급기일 경과 후 甲과 乙은 丙에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 지급을 최고한 후 그 기간 내에 이행이 없으면 계약을 해제할 수 있다.
- ② 지체기간 중에 지가가 폭등하여도 甲과 乙은 사정변경을 이유로 매매계약을 해제할 수 없다.
- ③ 甲은 乙로부터 대리권을 수여받아 乙을 대리하여 해제의 의사표시를 할 수 있다.
- ④ 계약이 해제되면 甲과 乙은 선의·악의에 관계없이 원상회복의무가 있다.
- ⑤ 계약이 해제된 후 丙이 丁에게 위 토지를 양도한 경우, 丁의 지(知)·부지(不知)를 묻지 않고 甲과 乙은 계약해제를 이유로 등기의 말소를 청구할 수 있다.
정답 ⑤
핵심 해설
계약 해제 후 매수인 丙이 이미 제3자 丁에게 목적물을 양도한 경우, 丁이 해제 사실에 대하여 선의라면 민법 제548조 제1항 단서에 의하여 보호되는 제3자에 해당하여 甲·乙은 丁에 대하여 계약해제를 이유로 등기말소를 청구할 수 없다. 따라서 '丁의 지·부지를 묻지 않고' 말소청구가 가능하다는 설명은 틀리다. 나머지 지문(최고 후 해제, 지체 중 사정변경으로 해제 불가, 공유자 1인이 대리권을 받아 대리로 해제 가능, 해제시 원상회복의무는 선의·악의 불문)은 모두 옳다.
법령 근거
쉬운 설명
계약이 해제된 후 매수인(丙)이 이미 제3자(丁)에게 목적물을 넘긴 경우, 丁이 해제 사실을 몰랐다면(선의) 민법 제548조 제1항 단서로 보호되어 매도인들은 丁에게 등기말소를 청구할 수 없다. 즉 丁의 선의·악의를 따지지 않고 무조건 말소청구가 가능하다는 설명은 틀렸다. 그 밖에 이행지체가 있으면 상당한 기간을 정해 최고한 후 해제할 수 있고, 지체 중에 지가가 폭등해도 사정변경을 이유로는 해제할 수 없으며, 공유자 1인이 다른 공유자로부터 대리권을 받아 그를 대리해 해제할 수 있고, 계약이 해제되면 각 당사자는 선의·악의를 불문하고 원상회복의무를 진다.
용어 설명
- 해제와 제3자 보호
- 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복의무를 지되, 해제 전에 해제된 계약에 기초하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 해제의 소급효를 주장할 수 없다(민법 제548조 제1항 단서).
선택지별 해설
- ① 이행지체시 상당한 기간을 정한 최고 후 해제할 수 있어 옳다(제544조).
- ② 이행지체 중 사정변경(지가폭등)을 이유로 해제할 수 없다는 것이 판례이므로 옳다.
- ③ 공유자 甲이 乙로부터 대리권을 수여받아 乙을 대리하여 해제할 수 있어 옳다.
- ④ 해제로 인한 원상회복의무는 선의·악의를 불문하고 발생하므로 옳다(제548조).
- ⑤ 해제 후 丁이 선의라면 제548조 제1항 단서로 보호되어 등기말소청구를 할 수 없으므로 틀렸다(정답).
암기팁
해제 후 등장한 제3자, 선의라면 제548조 단서로 보호 — '지·부지 불문 말소청구'는 틀린 지문.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제15회 55번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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