공인중개사 해약금 · 제15회 70번 해설
甲은 자기소유의 토지를 乙에게 매도하면서 계약금을 수령하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?
매도인 甲이 계약금의 배액을 상환하고 해제하려면 배액의 이행제공만으로 족하고, 매수인 乙이 수령을 거절하더라도 공탁까지 할 필요는 없다는 것이 판례이다. 제15회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 70번 문제입니다. 정답은 ③입니다.
- ① 甲은 乙이 중도금을 지급하기 전에 수령한 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.
- ② 甲의 해제권행사는 계약금의 배액상환의 제공과 함께 하여야 한다.
- ③ 甲이 계약해제의 의사표시와 함께 계약금의 배액을 제공하였으나 乙이 이를 수령하지 않는 경우에는 공탁을 하여야 유효한 해제권행사가 된다.
- ④ 배액상환을 받은 乙은 계약금 이상의 손해가 발생하였음을 입증하여도 추가로 손해배상을 청구할 수 없다.
- ⑤ 乙의 귀책사유로 계약이 해제되면 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 없는 한, 계약금이 당연히 甲에게 귀속하는 것은 아니다.
정답 ③
핵심 해설
매도인 甲이 계약금의 배액을 상환하고 해제하려면 배액의 이행제공만으로 족하고, 매수인 乙이 수령을 거절하더라도 공탁까지 할 필요는 없다는 것이 판례이다. 따라서 '공탁을 하여야 유효한 해제권행사가 된다'는 설명은 틀리다. 나머지 지문(중도금 지급 전 배액상환에 의한 해제, 해제권행사는 배액상환의 이행제공과 함께, 배액상환을 받은 매수인의 추가손해배상청구 불가, 위약금 특약 없으면 계약금이 당연 귀속되지 않음)은 모두 옳다.
법령 근거
- 민법 제565조법제처 원문 →
쉬운 설명
매도인(甲)이 계약금의 배액을 상환하고 해제하려면 배액을 이행제공하는 것으로 충분하고, 매수인(乙)이 그 수령을 거절하더라도 공탁까지 할 필요는 없다. 중도금 지급 전이라면 甲은 배액을 상환하고 해제할 수 있고, 해제권 행사는 배액상환의 이행제공과 함께 이루어져야 하며, 배액상환을 받은 매수인은 실제 손해가 계약금보다 더 크더라도 추가로 손해배상을 청구할 수 없고, 위약금 특약이 없으면 계약금이 당연히 매도인에게 귀속되는 것은 아니다.
용어 설명
- 해약금
- 계약금은 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정되어(민법 제565조), 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다.
선택지별 해설
- ① 중도금 지급 전이라면 甲은 배액을 상환하고 해제할 수 있어 옳다.
- ② 해제권행사는 배액상환의 이행제공과 함께 이루어져야 하므로 옳다.
- ③ 이행제공만으로 해제권행사의 효력이 발생하고 공탁까지는 필요하지 않으므로 틀렸다(정답).
- ④ 계약금해제는 실손해와 무관하게 배액상환으로 종결되어 추가손해배상청구가 불가하므로 옳다.
- ⑤ 위약금 특약이 없으면 계약금이 당연히 귀속되는 것은 아니므로 옳다.
암기팁
배액상환에 의한 해제는 이행제공만으로 충분, 공탁까지는 불필요.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제15회 70번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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