공인중개사 수익분석법 · 수익환원법 · 제15회 38번 해설
임료평가에 관한 설명 중 틀린 것은?
신규임료(적정임료)를 구하는 감정평가방법은 임대사례비교법, 적산법, 수익분석법의 3가지이다. 제15회 공인중개사 시험 「부동산학개론」 38번 문제입니다. 정답은 ①입니다.
- ① 임료평가방법으로는 임대사례비교법, 적산법, 수익환원법이 있다.
- ② 실질임료는 순임료와 필요제경비로 구성된다.
- ③ 실질임료는 각 지불기간에 지불되는 지불임료와 예금적 성격을 지닌 보증금운용이익 등으로 구성된다.
- ④ 일반적으로 감정평가에서 구해야 할 임료는 실질임료이다.
- ⑤ 계속임료 평가방법으로 차액배분법, 이율법, 슬라이드(slide)법, 임대사례비교법 등이 있다.
정답 ①
핵심 해설
신규임료(적정임료)를 구하는 감정평가방법은 임대사례비교법, 적산법, 수익분석법의 3가지이다. '수익환원법'은 순수익을 환원이율로 나누어 부동산의 '가격(원본가치)'을 구하는 방법이며, 임료를 구하는 방법은 이와 구별되는 '수익분석법'이므로 ①번에서 '수익환원법'을 임료평가방법으로 든 것은 틀렸다. 실질임료는 순임료+필요제경비로 구성되며(②옳음), 지불임료와 보증금운용익 등으로 구성되고(③옳음), 감정평가의 원칙적 대상은 실질임료이며(④옳음), 계속임료평가법으로 차액배분법·이율법·슬라이드법·임대사례비교법이 있다(⑤옳음).
이론 근거
임료(적산법·임대사례비교법·수익분석법)와 가격(원가법·거래사례비교법·수익환원법) 평가방법의 구분 - 수익환원법은 가격산정기법이며 임료산정기법이 아님.
쉬운 설명
새로 정하는 적정임료를 구하는 감정평가방법은 임대사례비교법, 적산법, 수익분석법 세 가지예요. 수익환원법은 순수익을 환원이율로 나눠서 부동산의 '가격'을 구하는 방법이지 '임료'를 구하는 방법이 아니라서, 임료평가방법에 수익환원법을 넣은 것이 틀렸습니다. 실질임료는 순임료에 필요제경비를 더한 것이고, 지불임료와 보증금운용이익 등으로 구성되며, 감정평가에서 원칙적으로 구하는 임료는 실질임료이고, 이미 계약 중인 임료를 다시 매기는 계속임료 평가법으로는 차액배분법·이율법·슬라이드법·임대사례비교법이 있어요.
용어 설명
- 수익분석법
- 대상물건이 일정기간 산출할 것으로 기대되는 순수익에 필요제경비를 더하여 임료를 구하는 방법.
- 수익환원법
- 순수익을 환원이율로 환원하여 '가격'을 구하는 방법으로, 임료가 아닌 가격 산정기법이다.
선택지별 해설
- ① 틀림(정답) - 임료평가방법은 임대사례비교법·적산법·수익분석법이며, '수익환원법'은 가격을 구하는 방법이라 잘못 기재되었다.
- ② 옳음 - 실질임료는 순임료+필요제경비로 구성된다.
- ③ 옳음 - 실질임료는 지불임료와 보증금운용이익 등으로 구성된다.
- ④ 옳음 - 감정평가에서 구해야 할 임료는 원칙적으로 실질임료다.
- ⑤ 옳음 - 계속임료 평가법으로 차액배분법·이율법·슬라이드법·임대사례비교법이 있다.
암기팁
임료는 임대사례비교법·적산법·수익분석법! (수익환원법은 '가격'용)
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제15회 38번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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