공인중개사 청산금 · 제17회 50번 해설
'가등기담보 등에 관한 법률'에 대한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
가등기담보 등에 관한 법률상 청산금은 실행통지 당시 목적부동산의 가액에서 해당 가등기담보로 담보된 채권의 원리금 및 그보다 선순위의 담보권자의 피담보채권액을 공제한 차액을 말하는 것이지, 목적부동산에 존재하는 '모든' 피담보채권액을 공제하는 것이 아니다. 제17회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 50번 문제입니다. 정답은 ③입니다.
- ① 가등기담보권자는 일정한 요건아래 소유권취득 또는 경매청구를 할 수 있다.
- ② 채권자가 나름대로 평가한 청산금액이 객관적인 청산금평가액에 미달하더라도 담보권실행통지로서 효력이 있다.
- ③ 청산금은 실행통지 당시의 목적부동산 가액에서 그 시점에 목적부동산에 존재하는 모든 피담보채권액을 공제한 차액이다.
- ④ 가등기의 주된 목적이 매매대금채권의 확보에 있고, 대여금채권의 확보는 부수적 목적인 경우, 동법은 적용되지 않는다.
- ⑤ 가등기담보권자가 담보권실행 전에 그의 권리를 보전하기 위하여 채무자의 제3자에 대한 선순위담보채무를 대위변제하여 발생한 구상권도 가등기담보계약에 의하여 담보되는 것이 원칙이다.
정답 ③
핵심 해설
가등기담보 등에 관한 법률상 청산금은 실행통지 당시 목적부동산의 가액에서 해당 가등기담보로 담보된 채권의 원리금 및 그보다 선순위의 담보권자의 피담보채권액을 공제한 차액을 말하는 것이지, 목적부동산에 존재하는 '모든' 피담보채권액을 공제하는 것이 아니다. 따라서 ③이 틀린 지문이다. ①은 제3조·제12조의 귀속청산·경매청구, ②는 청산금 평가가 부당하더라도 통지로서 효력이 있다는 판례, ④는 동법이 소비대차상 채권담보 목적 가등기에만 적용된다는 제1조, ⑤는 대위변제로 인한 구상권도 원칙적으로 담보된다는 판례에 부합하여 모두 옳다.
법령 근거
쉬운 설명
가등기담보에서 채권자가 담보권을 실행할 때 돌려줘야 하는 청산금은 부동산 가격에서 그 담보로 걸려 있는 채권과 그보다 순위가 앞선 담보채권만 뺀 금액이지, 그 부동산에 걸려있는 모든 빚을 다 빼는 것이 아니다. 그래서 모든 피담보채권액을 공제한다고 한 지문이 틀렸다. 나머지는 맞다. 가등기담보권자는 소유권을 갖거나 경매를 청구할 수 있고, 채권자가 매긴 청산금이 실제보다 적어도 통지로서의 효력은 있으며, 대여금이 아니라 매매대금 확보가 주된 목적이면 이 법이 적용되지 않고, 대신 갚아준 돈으로 생긴 구상권도 원칙적으로 담보 대상에 들어간다.
용어 설명
- 청산금
- 가등기담보권 실행시 목적부동산의 가액에서 피담보채권액(선순위 채권 포함)을 공제한 나머지로서, 채무자에게 반환되어야 하는 금액이다.
선택지별 해설
- ① 옳음. 가등기담보권자는 귀속청산(소유권취득) 또는 경매를 청구할 수 있다.
- ② 옳음. 청산금 평가가 과소하더라도 실행통지로서의 효력은 인정된다.
- ③ 틀림. 청산금은 '모든' 피담보채권이 아니라 해당 채권 및 선순위 담보채권액을 공제한 차액이다.
- ④ 옳음. 매매대금채권 확보가 주된 목적이면 동법이 적용되지 않는다.
- ⑤ 옳음. 대위변제로 발생한 구상권도 원칙적으로 담보 범위에 포함된다.
암기팁
청산금은 '모든' 빚이 아니라 선순위까지만 공제
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제17회 50번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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