공인중개사 거래사례비교법 · 경제적 내용연수 · 제17회 34번 해설

핵심 해설

거래사례비교법은 실제 시장에서 이루어진 거래사례를 기초로 하는 시장성 있는 방법이지만, 투기 등으로 정상적인 가격형성이 어려운 과도한 호황기나 불황기에는 거래사례 자체가 왜곡되어 신뢰성이 떨어지므로 오히려 유용성이 제한된다. 따라서 '매우 유용하다'는 ④의 설명은 틀렸다.

이론 근거

거래사례비교법론 / 시장성에 근거한 평가방법으로 정상적 시장을 전제하며, 과도한 호황·불황기(투기적 시장)에는 유용성이 제한됨.

쉬운 설명

거래사례비교법은 실제로 거래된 사례를 참고해서 가격을 매기는 방법이에요. 그런데 투기가 심해 값이 비정상적으로 뛰거나 폭락하는 시기에는 그 거래사례 자체가 믿을 만하지 않기 때문에 이 방법을 쓰기가 오히려 어려워져요. 그래서 '매우 유용하다'고 한 ④는 틀린 설명이에요. 나머지는 감가수정에 쓰는 내용연수는 경제적 내용연수라는 점, 평가목적과 가격시점이 꼭 필요한 기재사항이라는 점, 개별분석이 최유효이용을 찾는 작업이라는 점, 믿을 자료가 있으면 실지조사를 생략할 수 있다는 점을 맞게 설명하고 있어요.

용어 설명

거래사례비교법

대상부동산과 유사한 거래사례의 가격을 사정보정·시점수정·지역요인 및 개별요인 비교하여 대상부동산의 가격을 구하는 감정평가방법.

경제적 내용연수

건물 등이 경제적 효용을 유지하며 사용될 수 있다고 판단되는 기간으로 감가수정의 기준이 되는 내용연수.

선택지별 해설

• ① 감가수정에 사용하는 내용연수는 물리적 내용연수가 아니라 경제적 내용연수라는 옳은 설명이다.
• ② 평가목적과 가격시점은 감정평가서 필수 기재사항이라는 옳은 설명이다.
• ③ 개별분석은 개별요인을 분석해 최유효이용을 판정하는 작업이라는 옳은 설명이다.
• ④ 거래사례비교법은 과도한 호황·불황기에는 거래사례의 신뢰성이 떨어져 유용성이 제한되므로 틀린 설명이며 정답이다.
• ⑤ 신뢰할 자료가 있으면 실지조사를 생략할 수 있다는 것은 실무상 인정되는 옳은 설명이다.

암기팁

호황·불황 심하면 거래사례 못 믿는다!