공인중개사 재조달원가 · 복제원가와 대체원가 · 제17회 40번 해설

핵심 해설

자가건설의 경우에도 재조달원가는 실제 자가건설비용이 아니라 동일한 건축물을 도급건설했을 경우에 준하여(도급의제) 산정한다. 이는 자가건설로 인한 원가절감분이 감정평가액에 그대로 반영되지 않도록 하기 위함이다. 따라서 ②가 옳은 설명이다. 나머지 지문은 재조달원가·복제원가·대체원가 등의 정의를 잘못 서술하고 있다.

이론 근거

원가법론 / 재조달원가(가격시점 기준 재생산·재취득원가), 자가건설의 도급의제 원칙, 복제원가(동일자재·공법)와 대체원가(동일효용) 구분.

쉬운 설명

건물주가 직접 지은 건물이라도, 감정평가할 때는 마치 남에게 맡겨서 지은 것처럼(도급건설) 계산해요. 이렇게 해야 직접 지어서 아낀 비용이 평가액에 함부로 반영되지 않기 때문이에요. 그래서 ②가 맞는 설명이에요. 나머지는 재조달원가가 신축시점이 아니라 지금(가격시점) 기준이라는 점, 대체원가를 쓰면 물리적 감가는 여전히 필요하다는 점, 건설비에는 시공업자의 적정이윤도 포함된다는 점, 동일 효용의 건물을 짓는 비용은 복제원가가 아니라 대체원가라는 점에서 모두 틀렸어요.

용어 설명

재조달원가

대상물건을 가격시점 현재 원시적으로 재생산 또는 재취득하는 데 소요되는 적정원가.

복제원가와 대체원가

복제원가(reproduction cost)는 대상물건과 동일한 자재·설계·시공방법으로 재생산하는 데 드는 비용이고, 대체원가(replacement cost)는 동일한 효용을 가진 물건을 최신 자재·공법으로 신축하는 데 드는 비용이다.

선택지별 해설

• ① 재조달원가는 신축시점이 아니라 가격시점 현재를 기준으로 산정하므로 틀린 설명이다.
• ② 자가건설의 경우 도급건설에 준하여 재조달원가를 산정하는 것이 옳은 설명으로 정답이다.
• ③ 대체원가를 이용하면 기능적 감가는 불필요해지지만 물리적 감가수정은 여전히 필요하므로 틀린 설명이다.
• ④ 표준적 건설비에는 수급인의 적정이윤이 포함되므로 틀린 설명이다.
• ⑤ 동일한 효용을 가진 건축물의 신축비용은 대체원가의 정의이며, 복제원가는 동일한 자재·공법으로 재생산하는 비용이므로 틀린 설명이다.

암기팁

내가 직접 지어도 남에게 맡긴 셈 치고 계산!