공인중개사 청산절차 · 제18회 43번 해설

핵심 해설

가등기담보권자 甲이 본등기를 청구하려면 채무자에게 청산금 평가액을 통지하고 2개월의 청산기간이 지나야 하며 청산금도 지급해야 한다(가등기담보법 제3조·제4조). 이러한 청산절차 없이 곧바로 본등기를 청구할 수 있다는 ③은 틀렸다. 나머지는 모두 옳다. 담보가등기권리자·후순위저당권자는 각각 경매를 청구할 수 있고, 선순위 가등기담보권자는 후순위 저당권자보다 우선변제받으며, 제3자의 경매신청으로 매각되면 담보가등기권리도 저당권처럼 소멸한다(제15조).

법령 근거

• 가등기담보 등에 관한 법률 제3조법제처 원문 →
• 가등기담보 등에 관한 법률 제12조법제처 원문 →
• 가등기담보 등에 관한 법률 제15조법제처 원문 →

쉬운 설명

乙이 甲에게 돈을 빌리면서 나중에 못 갚으면 甲이 땅을 가질 수 있도록 가등기를 걸어두었는데(가등기담보), 甲이 진짜로 그 땅의 주인이 되려면 곧바로 등기를 옮길 수 없고, 먼저 '땅값에서 빌려준 돈을 뺀 나머지를 얼마 줄게'라고 계산해서 알려주고 2개월을 기다린 뒤에야 등기를 옮길 수 있다. 이 절차를 건너뛰고 바로 등기를 넘기라고 할 수는 없다. 반면 경매를 이용해서 돈을 받는 방법은 甲도 丙도 모두 쓸 수 있고, 甲이 먼저 걸어둔 권리이므로 나중에 저당권을 설정한 丙보다 먼저 돈을 받으며, 다른 사람이 경매를 신청해 땅이 팔리면 甲의 권리도 함께 사라진다.

용어 설명

청산절차

가등기담보권자가 본등기(소유권취득)를 하기 전에 청산금을 평가·통지하고 2개월의 청산기간이 지나야 하는 절차(가등기담보법 제3조·제4조). 이를 거치지 않은 본등기는 무효이다.

선택지별 해설

• ① 甲은 선순위 담보가등기권리자로서 변제기 도과시 청산절차 대신 경매를 선택하여 청구할 수 있다. 옳다.
• ② 丙은 후순위 저당권자로서 통상의 저당권자와 같이 경매를 청구할 수 있다. 옳다.
• ③ 가등기담보권자가 본등기를 청구하려면 청산금 평가통지와 2개월의 청산기간 경과라는 청산절차를 거쳐야 한다. 청산절차 없이 본등기를 청구할 수 있다는 서술은 틀렸다.
• ④ 甲의 가등기담보권은 선순위이므로 후순위 저당권자 丙보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 옳다.
• ⑤ 다른 채권자의 경매신청으로 매각되면 가등기담보법 제15조에 따라 담보가등기권리는 저당권으로 취급되어 매각과 함께 소멸한다. 옳다.

암기팁

가등기담보로 등기를 받으려면 '평가 통지 + 2개월 대기'는 필수, 건너뛰기 금지.