공인중개사 해약금 · 제18회 49번 해설

핵심 해설

매도인 甲이 해약금 해제(제565조)를 하려면 단순히 해제의 의사표시만으로는 부족하고 반드시 계약금의 배액을 이행제공하여야 한다는 것이 판례이므로 ①이 옳다. 위약금 약정이 없으면 계약금이 곧바로 손해배상액으로 간주되지 않고(②는 틀림), 이행의 준비만 한 단계는 이행의 착수로 보지 않으므로 여전히 해제 가능하며(③은 틀림), 토지거래허가구역에서 허가신청 전이라도 해약금 해제는 가능하고(④는 틀림), 중도금을 자기앞수표로 교부한 것은 이행의 착수에 해당하여 그 이후에는 해약금 해제가 불가능하다(⑤는 틀림).

법령 근거

• 민법 제565조법제처 원문 →

쉬운 설명

위약금 약정 없이 계약금만 준 상태에서, 매도인 甲이 계약을 깨고 싶다면 단순히 '깰게요'라고 말만 해서는 안 되고 실제로 계약금의 두 배를 상대방에게 내밀어야(제공해야) 한다. 계약금은 위약금 약정이 없으면 손해배상액으로 자동 간주되지 않고, 상대방이 준비만 하고 있는 단계라면 아직 늦지 않아 배액상환으로 해제할 수 있으며, 허가받기 전 토지거래허가구역 땅도 해약금 해제는 가능하다. 다만 중도금을 자기앞수표로라도 건넸다면 이미 이행에 들어간 것으로 보아 그 뒤에는 해약금으로 깰 수 없다.

용어 설명

해약금

계약금 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 배액을 상환함으로써 상대방의 이행착수 전까지 계약을 해제할 수 있게 하는 계약금의 성질(제565조).

선택지별 해설

• ① 판례상 매도인이 해약금 해제를 하려면 해제의 의사표시만으로는 부족하고 계약금 배액을 현실적으로 이행제공하여야 한다. 옳다.
• ② 위약금 약정이 없었으므로 계약금이 손해배상액의 예정으로 간주되지 않는다(제398조 4항은 위약금 약정이 있을 때 적용). 틀렸다.
• ③ 이행의 준비만 한 단계는 이행의 착수로 볼 수 없으므로, 甲은 여전히 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있다. 틀렸다.
• ④ 토지거래허가구역 내 토지라도 허가신청 전 유동적 무효 상태에서는 해약금 규정에 의한 해제가 가능하다는 것이 판례이다. 틀렸다.
• ⑤ 중도금을 자기앞수표로 교부한 것은 이행의 착수에 해당하므로, 그 이후에는 매도인이 계약금 배액을 상환하더라도 해제할 수 없다. 틀렸다.

암기팁

해약금 해제는 말로만 안 되고 배액을 '실제로' 내밀어야 한다.