공인중개사 진정명의회복 · 제18회 51번 해설

핵심 해설

위조등기에 기초하여 소유권을 취득할 수 없으므로 진정한 소유자 甲은 최종 등기명의자인 丙을 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 직접 청구할 수 있다는 ③이 옳다. 등기의 공신력이 없는 우리 법제상 丙은 선의라도 토지소유권을 취득하지 못하고(①은 틀림), 미등기건물의 소유자(원시취득자)는 乙이므로 甲은 건물점유자인 丙에게도 철거를 청구할 수 있으며(②는 틀림), 乙은 애초에 진정한 토지소유자가 아니었으므로 관습법정지상권이 성립할 여지가 없고(④는 틀림), 丙은 등기 없이 점유만으로는 건물 소유권을 시효취득하지 못한다(⑤는 틀림).

법령 근거

• 민법 제186조법제처 원문 →
• 민법 제214조법제처 원문 →

쉬운 설명

乙이 서류를 위조해서 甲의 땅을 자기 이름으로 바꾸고 건물까지 지었는데, 丙이 그 땅과 건물을 사서 땅만 등기 이전받고 건물은 등기 없이 넘겨받아 살고 있는 상황이다. 우리 법에서는 등기를 믿고 거래했다고 해서 무조건 소유권을 인정해주지 않기 때문에(공신력 없음), 丙이 아무것도 몰랐어도 땅 주인이 될 수 없다. 진짜 주인인 甲은 최종 등기명의자인 丙에게 바로 등기를 자기 앞으로 돌려달라고 요구할 수 있다. 또 건물은 지은 사람인 乙 소유이므로 甲은 그 건물을 점유 중인 丙에게도 철거를 요구할 수 있고, 乙은 원래 진짜 소유자가 아니었으므로 관습법상 지상권도 생기지 않으며, 丙은 등기 없이 점유만으로 건물을 시효취득하지 못한다.

용어 설명

진정명의회복

원인무효인 등기로 인해 등기명의를 상실한 진정한 소유자가 현재의 등기명의인을 상대로 직접 소유권이전등기를 청구할 수 있는 판례상 법리.

선택지별 해설

• ① 등기서류 위조에 의한 乙 명의 등기는 원인무효이고 우리 법은 등기의 공신력을 인정하지 않으므로, 丙은 선의라도 토지소유권을 취득하지 못한다. 틀렸다.
• ② 미등기건물의 소유권은 이를 신축한 乙에게 원시적으로 귀속되므로, 토지소유자 甲은 사실상 처분권을 갖는 점유자 丙을 상대로도 건물철거를 청구할 수 있다. 틀렸다.
• ③ 진정한 소유자 甲은 원인무효 등기의 최종 명의자인 丙을 상대로 진정명의회복을 위한 소유권이전등기를 직접 청구할 수 있다. 옳다.
• ④ 乙은 등기서류 위조로 등기명의만 갖췄을 뿐 처음부터 진정한 토지소유자가 아니었으므로 관습법정지상권의 성립요건(동일인 소유)을 충족하지 못한다. 틀렸다.
• ⑤ 미등기건물에 대한 점유취득시효가 완성되더라도 등기를 하여야 소유권을 취득하므로, 10년 점유만으로 당연히 시효취득한다고 할 수 없다. 틀렸다.

암기팁

위조등기는 공신력 없음 → 선의라도 못 지키고, 진정소유자는 최종명의자에게 직접 등기말소 대신 이전등기 청구 가능.