공인중개사 유동적 무효 · 제18회 66번 해설

핵심 해설

유동적 무효 상태에서는 계약이 아직 확정적으로 무효가 된 것이 아니므로, 이미 지급된 계약금은 부당이득이 아니어서 반환청구할 수 없다는 것이 판례이다. 따라서 반환청구할 수 있다는 ⑤가 틀렸다. 일방이 명백히 협력거부의사를 표시하고 상대방이 이에 대응한 조치를 취하면 계약이 확정적 무효로 될 수 있고(①), 허가 전에는 채무불이행을 이유로 한 해제가 불가능하며(②), 협력의무 청구는 대금제공과 무관하고(③), 협력의무 위반으로 인한 손해배상청구는 인정된다(④)는 것은 모두 옳다.

법령 근거

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조법제처 원문 →

쉬운 설명

허가구역 안 땅을 사고팔 때 허가를 받기 전까지는 계약이 '유동적 무효' 상태로, 아직 확정적으로 무효는 아니지만 효력도 없다. 이 상태에서 이미 낸 계약금은 부당이득이 아니므로 돌려달라고 청구할 수 없다. 한쪽이 명백히 협력을 거부하는 뜻을 보이고 상대방이 그에 대응하는 조치를 취하면 계약이 확정적으로 무효가 될 수 있고, 허가 전에는 소유권이전의무 불이행을 이유로 해제할 수 없으며, 허가 협력을 요구하는 데 대금을 미리 낼 필요는 없고, 협력의무를 어기고 계약을 일방적으로 철회하면 손해배상 책임을 진다.

용어 설명

유동적 무효

토지거래허가구역 내 토지매매계약이 허가를 받기 전까지는 효력이 발생하지 않는 상태이나, 허가를 받으면 소급하여 유효로 되고 불허가나 협력거부 등으로 확정적 무효가 될 수도 있는 상태를 말한다.

선택지별 해설

• ① 허가신청 전에 甲의 해제통지에 대응하여 乙이 가압류 등 조치를 취한 경우, 쌍방이 허가신청 협력의사가 없음을 표명한 것으로 보아 매매계약이 확정적 무효로 될 수 있다는 것이 판례이다. 옳다.
• ② 허가를 받기 전에는 소유권이전등기의무 자체가 발생하지 않으므로 그 불이행을 이유로 한 계약해제는 인정되지 않는다. 옳다.
• ③ 허가신청절차 협력의무는 대금지급의무와 동시이행관계에 있지 않으므로 대금제공 없이도 협력을 청구할 수 있다. 옳다.
• ④ 협력의무를 위반하여 계약을 일방적으로 철회한 경우 그로 인한 손해에 대해 배상책임을 진다. 옳다.
• ⑤ 유동적 무효 상태에서는 계약이 확정적으로 무효로 되기 전까지는 이미 지급된 계약금이 부당이득이 되지 않으므로 반환청구할 수 없다는 것이 판례이다. 틀렸다.

암기팁

유동적 무효 상태의 계약금은 부당이득 아님, 돌려달라 못한다.