공인중개사 최고 · 제18회 69번 해설
최고 없이도 해제권을 행사할 수 있는 경우가 아닌 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
매수인의 대금지급이 단순히 지체된 경우는 통상의 이행지체이므로 원칙에 따라 상당한 기간을 정한 최고를 거쳐야 해제할 수 있다(제544조). 따라서 최고 없이 해제할 수 있는 경우가 아닌 것은 ①이다. 제18회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 69번 문제입니다. 정답은 ①입니다.
- ① 매수인의 대금지급이 지체된 때
- ② 매도인의 과실로 계약목적물인 별장이 소실된 때
- ③ 당사자가 약정한 해제권의 유보사실이 발생한 때
- ④ 이행기가 도래하지 않은 상태에서 매도인이 소유권이전의 거부의사를 명확히 표시한 때
- ⑤ 매매의 목적부동산에 설정된 저당권의 실행으로 매수인이 소유권을 취득할 수 없게 된 때
정답 ①
핵심 해설
매수인의 대금지급이 단순히 지체된 경우는 통상의 이행지체이므로 원칙에 따라 상당한 기간을 정한 최고를 거쳐야 해제할 수 있다(제544조). 따라서 최고 없이 해제할 수 있는 경우가 아닌 것은 ①이다. 목적물의 멸실(이행불능, ②)이나 저당권실행으로 소유권취득이 불가능해진 경우(⑤)는 이행불능으로서 최고가 불필요하고, 약정해제권 유보사유의 발생(③)이나 이행기 전 명백한 이행거부의 의사표시(④)의 경우에도 최고 없이 해제권을 행사할 수 있다.
법령 근거
쉬운 설명
계약을 깨려면 보통 '기한을 정해서 이행하라'고 먼저 촉구(최고)해야 하는데, 매수인이 대금을 좀 늦게 내는 정도(단순 이행지체)는 이 원칙이 그대로 적용되어 최고를 반드시 거쳐야 한다. 반면 물건이 불타 없어졌거나(이행불능), 저당권 실행으로 소유권을 아예 가질 수 없게 됐거나, 미리 정해둔 해제 조건이 발생했거나, 기한이 되기도 전에 안 하겠다고 명확히 말한 경우에는 굳이 재촉하지 않아도 바로 계약을 해제할 수 있다.
용어 설명
- 최고
- 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위해 채권자가 채무자에게 상당한 기간을 정하여 이행을 촉구하는 행위(제544조). 이행불능·정기행위·이행거절 등의 경우에는 최고가 필요하지 않다.
선택지별 해설
- ① 매수인의 대금지급지체는 통상의 이행지체이므로 원칙적으로 최고를 거쳐야 해제할 수 있다. 최고 없이 해제할 수 있는 경우가 아니므로 이것이 정답이다.
- ② 매도인의 과실로 목적물이 소실된 것은 이행불능에 해당하여 최고 없이 해제할 수 있다(제546조).
- ③ 당사자가 약정한 해제권 유보사유가 발생한 경우에는 그 약정에 따라 최고 없이 해제권을 행사할 수 있다.
- ④ 이행기 전이라도 채무자가 이행거부의사를 명확히 표시한 경우에는 최고 없이 해제할 수 있다는 것이 판례이다.
- ⑤ 저당권실행으로 매수인이 소유권을 취득할 수 없게 된 것은 이행불능에 해당하여 최고 없이 해제할 수 있다.
암기팁
단순 대금지체는 최고 필요, 이행불능·이행거절은 최고 불필요.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제18회 69번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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