공인중개사 공시지가기준법 · 원가법 · 제18회 39번 해설
감정평가에 관한 규칙상 물건별 평가에 대한 설명 중 틀린 것은?
「감정평가에 관한 규칙」상 건물의 평가는 원가법을 원칙으로 적용하며, 거래사례비교법이 원칙이라는 서술은 틀렸다. 제18회 공인중개사 시험 「부동산학개론」 39번 문제입니다. 정답은 ②입니다.
- ① 토지의 평가는 대상토지와 동일 또는 유사한 표준지의 공시지가를 선택하고, 시점수정 등 필요한 조정을 하여야 한다.
- ② 건물의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.
- ③ 건물과 토지를 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의한다.
- ④ 소음·진동·일조침해 또는 환경오염 등으로 인한 토지 등의 가치하락분에 대하여 평가를 하는 경우에는 소음 등의 허용기준, 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.
- ⑤ 산림은 임지와 입목을 일체로 한 가격의 산정이 가능한 경우에는 이를 일괄하여 평가할 수 있다.
정답 ②
핵심 해설
「감정평가에 관한 규칙」상 건물의 평가는 원가법을 원칙으로 적용하며, 거래사례비교법이 원칙이라는 서술은 틀렸다. 토지는 공시지가기준법(표준지공시지가 기준 비교), 건물과 토지 일괄평가는 거래사례비교법 또는 수익환원법, 산림은 임지·입목 일괄평가가 가능하다는 나머지 설명은 규칙의 내용에 부합한다.
법령 근거
- 감정평가에 관한 규칙 제15조법제처 원문 →
쉬운 설명
건물을 평가할 때는 원칙적으로 새로 짓는 데 드는 비용을 기준으로 하는 원가법을 써요. 그런데 문제는 이걸 '거래사례비교법이 원칙'이라고 설명해서 틀렸어요. 토지는 표준지공시지가를 기준으로 시점을 조정해서 평가하고, 토지와 건물을 함께 평가할 때는 거래사례비교법이나 수익환원법을 쓰며, 소음 등으로 인한 가치하락은 허용기준과 원상회복비용을 고려하고, 산림은 임지와 입목을 함께 평가할 수 있다는 나머지 설명은 모두 맞아요.
용어 설명
- 공시지가기준법
- 대상토지와 비교가능한 표준지의 공시지가를 기준으로 시점수정 등을 하여 토지가액을 산정하는 평가방법.
- 원가법
- 대상물건의 재조달원가에서 감가수정을 하여 가액을 산정하는 평가방법으로, 건물평가의 원칙적 방법이다.
선택지별 해설
- ① 토지평가(표준지공시지가 기준, 시점수정)는 옳은 설명이다.
- ② 건물평가는 원가법이 원칙이므로 '거래사례비교법에 의한다'는 서술은 틀려 정답이다.
- ③ 토지·건물 일괄평가시 거래사례비교법·수익환원법 적용은 옳은 설명이다.
- ④ 소음 등 가치하락분 평가시 고려사항은 옳은 설명이다.
- ⑤ 산림의 임지·입목 일괄평가는 옳은 설명이다.
암기팁
건물평가는 원가법이 원칙, 거래사례비교법 아니다!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제18회 39번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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