공인중개사 저당상수 · 부채감당법 · 제18회 40번 해설
감정평가이론상 환원이율을 산정할 경우, 다음 산식에 들어갈 내용으로 옳은 것은? 환원이율 = ( ㄱ) / 가격 환원이율 = 부채감당비율 × 대부비율 × ( ㄴ)
환원이율은 순영업소득(NOI)을 부동산가치(가격)로 나눈 값으로 정의되며, 이는 저당지분환원법(부채감당법 등)에서 부채감당비율(DSCR)에 대부비율(LTV)과 저당상수(MC)를 곱하여 산정하는 방식과도 일치한다. 제18회 공인중개사 시험 「부동산학개론」 40번 문제입니다. 정답은 ①입니다.
- ① ㄱ: 순영업소득(NOI), ㄴ: 저당상수
- ② ㄱ: 순영업소득(NOI), ㄴ: 감채기금계수
- ③ ㄱ: 순영업소득(NOI), ㄴ: 연금의 현가계수
- ④ ㄱ: 세후현금흐름, ㄴ: 감채기금계수
- ⑤ ㄱ: 세후현금흐름, ㄴ: 저당상수
정답 ①
핵심 해설
환원이율은 순영업소득(NOI)을 부동산가치(가격)로 나눈 값으로 정의되며, 이는 저당지분환원법(부채감당법 등)에서 부채감당비율(DSCR)에 대부비율(LTV)과 저당상수(MC)를 곱하여 산정하는 방식과도 일치한다. 즉 (ㄱ)은 순영업소득, (ㄴ)은 저당상수이다.
이론 근거
환원이율 산정이론(부채감당법) — 환원이율 = NOI/가격이며, 동시에 환원이율 = 부채감당비율(DSCR)×대부비율(LTV)×저당상수(MC)로도 산정할 수 있다.
쉬운 설명
환원이율은 순영업소득을 부동산 가격으로 나눈 값으로 정의돼요. 이는 부채감당비율에 대부비율과 저당상수를 곱한 값과도 같아요. 그래서 산식의 빈칸에는 순영업소득과 저당상수가 들어가야 정답이 돼요.
용어 설명
- 저당상수
- 매기 원리금상환액을 대출원금으로 나눈 값으로, 대출원금에 곱하면 매기 상환액이 계산된다.
- 부채감당법(Gettel법)
- 환원이율을 부채감당비율×대부비율×저당상수로 산정하는 환원이율 결정방법.
선택지별 해설
- ① ㄱ순영업소득, ㄴ저당상수는 산식 정의와 일치하여 정답이다.
- ② ㄴ(감채기금계수)이 틀리다.
- ③ ㄴ(연금현가계수)이 틀리다.
- ④ ㄱ, ㄴ 모두 틀리다.
- ⑤ ㄱ(세후현금흐름)이 틀리다.
암기팁
환원이율 = NOI÷가격 = DSCR×LTV×저당상수!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제18회 40번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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