공인중개사 철거청구와 퇴거청구의 관계 · 제19회 48번 해설
甲 소유의 토지 위에 乙이 무단으로 건물을 축조하였다. 다음 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
무단으로 건물을 축조한 乙에 대해 토지소유자 甲은 소유권에 기한 방해배제청구권으로서 건물철거 및 대지인도를 청구할 수 있다. 제19회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 48번 문제입니다. 정답은 ①입니다.
- ① 乙이 건물에 거주하는 경우 甲은 乙을 상대로 퇴거를 청구할 수 없다.
- ② 丙이 그 토지의 소유권을 이전받은 경우 甲은 乙을 상대로 건물의 철거를 청구할 수 없다.
- ③ 乙이 丁에게 건물을 매도한 후 매매대금을 전부 지급받고 인도하였으나 건물이 아직 미등기인 경우, 甲은 丁을 상대로 건물의 철거를 청구할 수 없다.
- ④ 만약 乙이 지상권을 취득한 뒤 건물을 축조하였는데, 乙의 허락 없이 戊가 건물을 점유한다면, 甲은 戊를 상대로 건물의 인도를 청구할 수 있다.
- ⑤ 만약 乙이 甲으로부터 토지를 임차한 후 임차권등기 없이 건물을 축조하였고, 丙이 토지소유권을 취득하였다면, 미등기건물의 소유자 乙은 丙에게 임차권을 주장할 수 있다.
정답 ①
핵심 해설
무단으로 건물을 축조한 乙에 대해 토지소유자 甲은 소유권에 기한 방해배제청구권으로서 건물철거 및 대지인도를 청구할 수 있다. 건물의 철거의무자인 乙 자신에 대하여는 철거청구에 퇴거의무도 포함되므로 별도로 퇴거만을 청구할 법률상 이익이 없다는 것이 판례이다.
법령 근거
쉬운 설명
토지 위에 무단으로 건물을 지은 사람에 대해 토지 소유자는 건물의 철거와 대지 인도를 청구할 수 있습니다. 이때 철거의무를 지는 건물 소유자 자신에 대해서는 철거청구만으로 퇴거의무까지 포함되므로, 별도로 퇴거만을 청구할 법률상 이익이 없습니다. 이는 철거의무자가 아닌 제3자가 그 건물을 단순히 점유하는 경우와 구별되는 점입니다. 지상권자가 건물 소유권을 가진 경우 토지소유자는 건물에 대해 권리가 없고, 임차권등기 없는 미등기건물 소유자는 토지 양수인에게 임차권을 주장할 수 없습니다.
용어 설명
- 철거청구와 퇴거청구의 관계
- 건물 자체의 철거의무를 지는 자(건물 소유자)에게는 철거청구만으로 충분하고 별도의 퇴거청구를 구할 법률상 이익이 없으나, 건물 소유자가 아니면서 단지 그 건물을 점유하는 제3자에게는 퇴거청구가 별도로 필요하다.
선택지별 해설
- ① 맞음(정답) - 철거의무자인 乙에 대하여는 별도의 퇴거청구를 할 법률상 이익이 없다.
- ② 틀림 - 소유권이 丙에게 이전된 경우의 법률관계는 사안에 따라 다르며 일률적으로 甲의 철거청구권이 부정되는 것은 아니다.
- ③ 틀림 - 미등기건물을 매수하여 대금을 완납하고 인도받은 자는 사실상 처분권을 가지므로 토지소유자는 그 자를 상대로 철거를 청구할 수 있다는 것이 판례이다.
- ④ 틀림 - 지상권자 乙이 건물 소유권을 가지므로, 토지소유자 甲은 건물에 대해 아무런 권리가 없어 戊를 상대로 건물인도를 청구할 수 없다.
- ⑤ 틀림 - 임차권등기 없이 신축된 미등기건물의 소유자는 토지 양수인에게 임차권으로 대항할 수 없다.
암기팁
철거하라고 하면 나가는 것도 당연히 포함되니, 철거의무자한테 굳이 '퇴거도 해라'는 따로 말할 필요 없다고 외우세요.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제19회 48번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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