공인중개사 정기행위의 해제 · 제19회 68번 해설
계약해제에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
정기행위와 같이 특정 시점의 이행이 계약의 목적상 필수적인 경우라도, 그 이행지체만으로 계약이 자동으로(당연히) 해제되는 것은 아니다. 제19회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 68번 문제입니다. 정답은 ④입니다.
- ① 토지 매매계약이 해제되면, 매수인은 특별한 사정이 없는 한 인도받은 토지를 반환하여야 한다.
- ② 매도인의 책임있는 사유로 매도인의 채무의 이행이 불가능하게 되면, 매수인은 이행의 최고없이 계약을 해제할 수 있다.
- ③ 법정해제권의 발생요건인 채무불이행에는 특별한 사정이 없는 한 부수적 채무의 불이행이 포함되지 않는다.
- ④ 꽃가게 주인의 과실로, 결혼식 시작 전에 배달해주기로 한 화환이 결혼식이 끝날 때까지 배달되지 못했다면, 특약이 없는 한 그 매매계약은 자동으로 해제된다.
- ⑤ 부동산매매계약의 해제 후 해제를 원인으로 하는 소유권이전등기의 말소등기가 있기 전에 해제사실을 모르는 제3자가 저당권을 취득한 경우 해제는 그 제3자에 대해서 효력이 없다.
정답 ④
핵심 해설
정기행위와 같이 특정 시점의 이행이 계약의 목적상 필수적인 경우라도, 그 이행지체만으로 계약이 자동으로(당연히) 해제되는 것은 아니다. 특약이 없는 한 최고 없이 해제할 수 있는 것(제545조)일 뿐 해제의 의사표시가 있어야 해제의 효과가 발생하므로 '자동으로 해제된다'는 설명은 틀리다.
법령 근거
쉬운 설명
정기행위처럼 특정 시점의 이행이 계약 목적상 중요한 경우라도, 그 시기를 넘겼다는 사실만으로 계약이 저절로 해제되는 것은 아닙니다. 특약이 없는 한 최고 없이 해제할 수 있다는 것일 뿐, 실제로 해제되려면 별도의 해제 의사표시가 있어야 합니다. 계약 해제시 인도받은 목적물은 반환해야 하고, 매도인의 책임 있는 사유로 이행이 불가능해지면 최고 없이 바로 해제할 수 있으며, 법정해제권 발생요건인 채무불이행에는 원칙적으로 부수적 채무의 불이행은 포함되지 않고, 해제 후 말소등기 전 선의의 제3자가 저당권을 취득하면 해제로 대항할 수 없습니다.
용어 설명
- 정기행위의 해제(제545조)
- 계약의 성질 또는 당사자의 의사표시로 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우, 그 시기를 경과하면 최고 없이 해제할 수 있으나, 해제의 의사표시는 여전히 필요하다.
선택지별 해설
- ① 맞음 - 계약해제시 원상회복의무로 인도받은 목적물을 반환하여야 한다.
- ② 맞음 - 이행불능의 경우 최고 없이 즉시 해제할 수 있다(제546조).
- ③ 맞음 - 법정해제권의 발생요건인 채무불이행에는 원칙적으로 부수적 채무의 불이행은 포함되지 않는다는 것이 판례이다.
- ④ 틀림(정답) - 특약이 없는 한 계약이 자동으로 해제되는 것은 아니며, 별도의 해제 의사표시가 필요하다.
- ⑤ 맞음 - 매매계약 해제 후 말소등기 전에 선의의 제3자가 저당권을 취득하면 해제는 그 제3자에게 대항할 수 없다(제548조 제1항 단서).
암기팁
정기행위 늦어도 계약이 저절로 깨지진 않는다, 해제한다는 말은 꼭 해야 한다고 외우세요.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제19회 68번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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