공인중개사 담보인정비율 · 총부채상환비율 · 제19회 25번 해설

핵심 해설

LTV와 DTI 두 가지 기준을 모두 충족해야 하므로, 각 기준으로 산출한 대출가능금액 중 작은 금액이 최종 대출한도가 된다. LTV 기준으로는 담보가격 5억원의 60%인 3억원까지 가능하지만, DTI 기준으로는 연소득 6천만원의 40%인 2,400만원에서 기존 사업자금대출 상환액 1,200만원을 차감한 1,200만원이 신규 대출에 허용되는 연간 상환한도이며, 이를 저당상수 0.12로 나누면 1억원이 된다. 두 기준 중 더 작은 1억원이 최종 대출가능금액이 되므로 ①이 정답이다.

이론 근거

대출한도 산정이론(LTV·DTI 병행) — 두 기준을 모두 충족해야 하는 경우 각 기준별 산출금액 중 작은 값이 최종 대출가능금액이 된다. DTI는 신규대출뿐 아니라 기존 부채의 상환액도 함께 고려하여 산정한다.

쉬운 설명

LTV와 DTI 두 기준을 모두 만족해야 하므로 각각 계산한 대출한도 중 더 작은 쪽이 실제 한도가 된다. LTV 기준으로는 담보가격 5억원의 60%인 3억원까지 가능하지만, DTI 기준으로는 연소득 6천만원의 40%(2,400만원)에서 기존 사업자금대출 상환액 1,200만원을 뺀 1,200만원이 허용 상환액이고, 이를 저당상수 0.12로 나누면 1억원이 나온다. 둘 중 작은 1억원이 최종 대출한도다.

용어 설명

담보인정비율(LTV)

담보가치 대비 대출가능금액의 비율.

총부채상환비율(DTI)

연간소득 대비 연간 총 부채상환액(원리금)의 비율로, 기존 부채의 상환액도 포함하여 산정한다.

저당상수

대출원리금 상환액을 산정할 때 대출원금에 곱하는 계수로, 대출원금×저당상수=연간 원리금상환액의 관계가 성립한다.

계산 과정

LTV 기준 대출한도=담보평가가격×LTV=500,000,000×0.6=300,000,000원. DTI 기준: 연간 총 허용 부채상환액=연간소득×DTI=60,000,000×0.4=24,000,000원. 기존 부채(사업자금대출) 연간상환액 12,000,000원 차감: 신규대출 허용 연간상환액=24,000,000-12,000,000=12,000,000원. DTI 기준 대출한도=12,000,000÷0.12=100,000,000원. 두 기준 중 더 작은 값(min)인 100,000,000원이 최종 대출한도.

선택지별 해설

• ① 옳음(정답). DTI기준 산출한도(1억원)가 LTV기준(3억원)보다 작아 최종 대출가능금액은 1억원이다.
• ② 틀림. 계산상 산출되지 않는 중간 오류값이다.
• ③ 틀림. 기존 부채상환액을 차감하지 않고 계산했을 때 나오는 오답이다(24,000,000/0.12=200,000,000).
• ④ 틀림. 계산 과정과 일치하지 않는 값이다.
• ⑤ 틀림. LTV 기준 한도(3억원)로만 계산한 값으로, DTI 기준을 반영하지 않은 오답이다.

암기팁

LTV·DTI 둘 다 만족해야 하니까 더 작은 값 채택! 기존 빚부터 빼고 계산!