공인중개사 해약금 · 제20회 50번 해설

핵심 해설

계약금계약은 매매 등 주된 계약이 유효하게 성립할 것을 전제로 그에 부수하여 행해지는 종된 요물계약이므로 ③이 옳다. 해약금에 의한 해제는 소급효는 있으나 통상 이행에 착수하기 전에 이루어져 반환할 급부가 없는 경우가 대부분이며(①은 일반화된 서술로 부정확), 민법 제565조는 임의규정이므로 당사자 합의로 해제권을 배제할 수 있고(②), 해약금 해제는 채무불이행이 아니므로 손해배상청구권이 발생하지 않으며(④), 매도인의 해제는 배액의 이행제공으로 족하고 매수인의 수령거절시에도 공탁까지는 요하지 않는다(⑤).

법령 근거

• 민법 제565조법제처 원문 →

쉬운 설명

계약금계약은 매매 등 주된 계약에 딸려서 이루어지는 종된 요물계약입니다. 계약금을 포기하고 하는 해제는 이행에 착수하기 전에 이루어지는 것이 보통이라 반환할 급부가 없는 경우가 많고, 민법 제565조는 임의규정이라 당사자가 합의로 해제권을 배제할 수도 있습니다. 이 해제는 채무불이행이 아니므로 손해배상청구권은 생기지 않고, 매도인이 해제하려면 배액을 이행제공하면 충분하며 매수인이 거절해도 공탁까지 할 필요는 없습니다.

용어 설명

해약금

계약금이 원칙적으로 갖는 성질로, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있게 하는 금전(민법 제565조).

선택지별 해설

• ① 해약금 해제는 채무불이행 해제와 달리 이행착수 전에 이루어지는 것이 원칙이어서 반환할 급부가 없는 경우가 대부분이며, 일률적으로 '원상회복의무를 부담한다'고 단정하는 것은 부정확하다. 틀렸다.
• ② 민법 제565조는 임의규정이므로 당사자의 특약으로 해약금 해제권을 배제할 수 있다. 틀렸다.
• ③ 계약금계약은 주된 계약에 부수하는 종된 요물계약이다. 옳은 서술로 정답.
• ④ 해약금에 의한 해제는 채무불이행을 이유로 한 해제가 아니므로 손해배상청구권이 발생하지 않는다(제565조 제2항). 틀렸다.
• ⑤ 매도인이 해제하려면 배액을 이행제공하면 충분하고, 매수인이 수령을 거절하더라도 공탁까지 할 필요는 없다는 것이 판례이다. 틀렸다.

암기팁

계약금은 주계약에 딸린 곁방살이 - 종된 요물계약!