공인중개사 전세권저당권의 물상대위 · 제20회 76번 해설

핵심 해설

민법 제317조는 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세금을 반환하고, 전세권자는 목적물을 인도하며 전세권설정등기의 말소에 필요한 서류를 교부하여야 한다고 규정하여 양자를 동시이행관계로 정한다. 따라서 甲은 서류 반환 전까지 전세금반환을 거절할 수 있어 ③이 옳다. 전세권은 존속기간 만료로 용익물권적 권능이 등기와 무관하게 당연히 소멸하고(①), 기간만료 후에는 용익물권이 소멸하여 전세권 자체에 저당권을 실행할 수 없으며 물상대위로 전세금반환채권에 대해 행사해야 하고(②), 물상대위에 의한 압류시에는 우선변제권 행사가 가능하며(④), 전세금반환채권만의 단순 채권양도로는 전세권에서 나오는 우선변제권까지 이전되지 않는다(⑤).

법령 근거

• 민법 제317조법제처 원문 →
• 민법 제371조법제처 원문 →

쉬운 설명

전세권이 소멸하면 전세권설정자는 전세금을 돌려주고 전세권자는 목적물을 돌려주며 등기말소서류를 넘겨야 하는데, 이 두 의무는 동시이행관계입니다. 그래서 甲은 서류를 받기 전까지 전세금반환을 거절할 수 있습니다. 전세권은 존속기간이 끝나면 등기와 상관없이 용익물권적 권능이 당연히 소멸하고, 그 뒤에는 전세권 자체가 아니라 전세금반환채권에 물상대위해야 하며, 물상대위로 압류하면 우선변제권을 행사할 수 있고, 단순히 채권만 양도해서는 우선변제권까지 넘어가지 않습니다.

용어 설명

전세권저당권의 물상대위

전세권 존속기간 만료로 전세권(용익물권적 권능)이 소멸하면, 전세권저당권자는 전세권 자체가 아니라 전세금반환채권에 대하여 물상대위권을 행사하여 우선변제를 받을 수 있다는 판례법리.

선택지별 해설

• ① 전세권은 존속기간 만료로 그 용익물권적 권능이 등기의 말소 여부와 무관하게 당연히 소멸하고, 담보물권적 권능(전세금반환채권 담보)만 남는다는 것이 판례이다. '소멸하지 않는다'는 틀렸다.
• ② 존속기간 만료로 전세권(용익물권)이 소멸한 이상 저당권자 丙은 전세권 자체를 경매할 수 없고, 전세금반환채권에 물상대위하여 행사해야 한다. 틀렸다.
• ③ 민법 제317조에 따라 전세권설정자의 전세금반환의무와 전세권자(승계인 포함)의 목적물반환·말소서류교부의무는 동시이행관계에 있다. 옳은 서술로 정답.
• ④ 전세권저당권자는 전세금반환채권을 압류하는 등 물상대위권을 행사하면 그 채권에 대해 우선변제권을 행사할 수 있다. '행사할 수 없다'는 틀렸다.
• ⑤ 전세금반환채권만을 단순히 채권양도한 경우, 우선변제권은 전세권 자체에서 나오는 물권적 권리이므로 전세권이전등기 없이 채권양도만으로는 양수인에게 이전되지 않는다는 것이 일반적 이해이다. 틀렸다.

암기팁

전세금 돌려받으려면 서류부터 내놔라 - 동시이행!