공인중개사 매도인의 담보책임 · 제20회 78번 해설
甲이 자신의 건물을 乙에게 매도하면서 대금지급과 동시에 점유를 이전하고 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부하기로 하였다. 다음 중 틀린 것은?
저당권이 설정된 건물의 매매에서 그 저당권 실행으로 매수인이 소유권을 취득할 수 없게 된 경우는 위험부담이 아니라 매도인의 담보책임(민법 제576조) 문제이다. 제20회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 78번 문제입니다. 정답은 ④입니다.
- ① 乙의 책임 있는 사유로 건물이 멸실한 경우, 甲은 乙에게 매매대금지급을 청구할 수 있다.
- ② 甲과 乙의 책임 없는 사유로 건물이 멸실한 경우, 甲은 乙에 대해 매매대금지급을 청구할 수 없다.
- ③ 甲이 자신의 채무 일체의 이행을 제공하였으나, 乙이 이유 없이 이를 수령하지 않은 경우에 그 대가위험은 乙에게 이전된다.
- ④ 건물에 저당권이 설정되었고, 그 저당권의 실행으로 乙이 건물의 소유권을 취득할 수 없게 된 경우, 악의의 乙은 계약을 해제할 수 있지만 손해배상은 청구할 수 없다.
- ⑤ 만약 甲이 乙에게 건물을 증여하기로 한 후 甲과 乙의 책임 없는 사유로 건물이 멸실한 경우, 乙이 급부위험을 부담한다.
정답 ④
핵심 해설
저당권이 설정된 건물의 매매에서 그 저당권 실행으로 매수인이 소유권을 취득할 수 없게 된 경우는 위험부담이 아니라 매도인의 담보책임(민법 제576조) 문제이다. 제576조는 매수인의 선의·악의를 불문하고 계약해제권과 손해배상청구권을 함께 인정하므로, 악의의 乙이라도 손해배상을 청구할 수 있다. 따라서 '손해배상은 청구할 수 없다'는 ④는 틀린 서술로 정답이다. 채권자 귀책사유 이행불능시 대금청구 가능(①, 제538조), 쌍방무책 후발적불능시 대금청구 불가(②, 제537조), 수령지체 후 위험이전(③), 무상계약(증여)에서 수증자가 급부를 받지 못하는 불이익을 감수(⑤)는 모두 옳다.
법령 근거
쉬운 설명
저당권이 설정된 건물을 팔았는데 그 저당권 실행으로 매수인이 소유권을 못 얻게 된 경우는 위험부담이 아니라 매도인의 담보책임(제576조) 문제입니다. 이 담보책임은 매수인이 악의라도 계약해제권과 손해배상청구권을 함께 인정합니다. 매수인 귀책사유로 이행불능이면 매도인은 대금을 청구할 수 있고, 쌍방 무책 후발적불능이면 대금청구를 할 수 없으며, 채무자가 이행을 제공했는데 채권자가 거절하면 그 이후 위험은 채권자에게 넘어가고, 증여처럼 무상계약에서 쌍방 무책으로 목적물이 없어지면 수증자가 그 불이익을 그대로 감수합니다.
용어 설명
- 매도인의 담보책임(저당권 실행)
- 매매목적 부동산에 설정된 저당권의 실행으로 매수인이 소유권을 취득할 수 없거나 잃은 경우, 매수인의 선의·악의를 불문하고 계약해제권과 손해배상청구권을 인정하는 민법 제576조의 책임.
선택지별 해설
- ① 채권자(매수인) 乙의 귀책사유로 이행불능이 된 경우 채무자 甲은 반대급부(대금)를 청구할 수 있다(제538조 제1항). 옳은 서술.
- ② 쌍방 귀책사유 없는 후발적 불능의 경우 채무자위험부담주의(제537조)에 따라 甲은 대금지급을 청구할 수 없다. 옳은 서술.
- ③ 채무자가 이행을 제공하였음에도 채권자가 수령을 거절한 경우(수령지체) 그 후의 위험은 채권자에게 이전된다(제538조 제1항 제2문). 옳은 서술.
- ④ 저당권 실행으로 인한 매도인의 담보책임(제576조)은 매수인의 선의·악의를 불문하고 계약해제권과 손해배상청구권을 모두 인정한다. '손해배상은 청구할 수 없다'는 틀린 서술로 정답.
- ⑤ 증여와 같은 무상·편무계약에서는 위험부담 법리가 문제되지 않고, 목적물이 쌍방 무책으로 멸실하면 수증자는 급부를 받지 못하는 결과를 그대로 감수하게 된다. 옳은 서술.
암기팁
저당권 실행으로 집 못 받으면 악의라도 손배 청구 가능 - 위험부담 아닌 담보책임!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제20회 78번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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