공인중개사 예약완결권 · 제척기간 · 제21회 61번 해설

핵심 해설

매매예약완결권은 형성권으로서 그 행사기간(제척기간)이 도과하면 목적물의 점유·인도 여부와 관계없이 절대적으로 소멸한다는 것이 판례이다. 부동산 매수인이 목적물을 인도받아 점유하는 경우 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다는 법리는 이미 성립한 매매로 인한 등기청구권에 관한 것으로, 예약완결권의 제척기간 도과와는 별개이다. 따라서 목적물 인도만으로 이미 도과한 제척기간이 부활한다는 취지의 지문은 틀렸다.

법령 근거

• 민법 제564조법제처 원문 →

쉬운 설명

예약완결권은 정해진 기간(제척기간) 안에 행사하지 않으면 그대로 소멸하며, 상대방이 목적물을 점유·인도받았다고 해서 이미 지나버린 제척기간이 되살아나지는 않는다. 나머지는 매매의 일방예약은 채권계약이고, 본계약 성립 전 예약내용을 함부로 바꿀 수 없으며, 예약완결권은 가등기할 수 있고, 제척기간 도과 여부는 법원이 직권으로 조사한다는 점에서 모두 맞다.

용어 설명

예약완결권

매매의 일방예약에서 예약완결의 의사표시로 본계약(매매)을 성립시킬 수 있는 형성권. 당사자가 기간을 정하지 않으면 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 행사하여야 한다(제척기간).

제척기간

권리를 일정 기간 내에 행사하지 않으면 그 권리 자체가 절대적으로 소멸하는 기간으로, 법원의 직권조사사항이다.

선택지별 해설

• ① 매매의 일방예약은 예약완결권 행사로 매매(채권계약)를 성립시키는 채권계약이다. 옳은 설명.
• ② 본계약 성립 전 예약내용을 일방적으로 변경하는 것은 상대방의 동의 없이는 허용되지 않는다. 옳은 설명.
• ③ 부동산소유권이전청구권을 발생시키는 예약완결권은 가등기의 대상이 된다(부동산등기법). 옳은 설명.
• ④ 예약완결권은 제척기간 도과로 절대적으로 소멸하며, 상대방의 목적물 점유·인도 여부와 무관하다는 것이 판례이므로 이 설명은 틀렸다. 정답.
• ⑤ 제척기간 도과 여부는 법원의 직권조사사항이라는 것이 판례. 옳은 설명.

암기팁

기간 지나면 점유해도 소용없다 — 제척기간은 인도 여부와 무관하게 그냥 끝난다.