공인중개사 가등기담보 · 청산금 · 제21회 62번 해설

핵심 해설

가등기담보 등에 관한 법률은 (i) 소비대차(금전 등 대차)에 기한 채권을 담보할 목적으로, (ii) 목적물의 예약 당시 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 적용된다(동법 제1조, 제3조). ①은 1억원 차용에 대한 담보로 시가 2억원의 부동산에 가등기하여 소비대차·초과요건을 모두 충족하므로 적용된다. 나머지는 매매대금채권 담보(소비대차 아님), 동산 담보(부동산 아님), 목적물 가액이 차용액에 미달, 선순위 채무를 공제한 순가치가 차용액에 미달하는 경우로서 적용요건을 충족하지 못한다.

법령 근거

• 가등기담보 등에 관한 법률 제1조법제처 원문 →
• 가등기담보 등에 관한 법률 제3조법제처 원문 →

쉬운 설명

가등기담보법은 돈을 빌리면서(소비대차) 그 담보로 잡은 부동산의 가치가 빌린 돈보다 클 때 적용된다. ①은 1억원을 빌리면서 시가 2억원 부동산에 가등기했으므로 소비대차성과 가치초과 요건을 모두 충족해 적용된다. 나머지는 매매대금 담보(소비대차 아님), 동산 담보(부동산 아님), 목적물 가치가 차용액에 미달하는 경우, 선순위 채무를 뺀 순가치가 차용액에 미달하는 경우로서 요건을 충족하지 못한다.

용어 설명

가등기담보

채권담보를 목적으로 채무자 소유의 부동산에 대해 대물변제예약 등을 하고 가등기를 하는 방법. 청산절차 없이 소유권을 취득할 수 없도록 가등기담보법이 규제한다.

청산금

가등기담보권자가 목적물의 소유권을 취득하기 위해서는 목적물 가액에서 피담보채권액을 공제한 청산금을 채무자에게 지급하여야 한다(가등기담보법 제4조).

선택지별 해설

• ① 소비대차(차용)에 기한 채권을 담보하기 위한 것이고 목적물 가액(2억)이 차용액(1억)을 초과하므로 가등기담보법이 적용된다. 정답.
• ② 매매대금채권의 담보는 소비대차에 기한 채권이 아니므로 가등기담보법이 적용되지 않는다는 것이 판례.
• ③ 가등기담보법은 부동산을 목적으로 하는 경우에 적용되며, 동산(고려청자)에는 적용되지 않는다.
• ④ 목적물 가액(3천만원)이 차용액(1억원)에 미달하므로 초과요건을 충족하지 못해 적용되지 않는다.
• ⑤ 선순위 저당채무(2억)를 공제한 목적물의 순가치(2억)가 차용액(3억)에 미달하므로 적용되지 않는다.

암기팁

빌린 돈보다 담보가 커야 가등기담보법 적용 — 소비대차성 + 가치초과, 두 조건이 다 맞아야 한다.