공인중개사 보증금의 공제 · 수령지체 · 제21회 68번 해설

핵심 해설

보증금은 임대차 종료시 임차인이 부담하는 연체차임·손해배상채무 등을 공제한 나머지를 반환받는 것이므로, 임차인의 귀책사유로 손해배상채무가 발생하더라도 그 채무액이 보증금에서 공제될 뿐 보증금반환청구권 자체가 소멸·상실되는 것은 아니다. 따라서 乙이 원칙적으로 보증금반환청구권을 상실한다는 설명은 틀렸다. 나머지 지문은 위험부담·이행불능·손해배상책임에 관한 민법의 일반 법리(제537조, 제390조 등) 및 수령지체 중 채무자 책임 경감 법리와 일치하는 옳은 설명이다.

법령 근거

• 민법 제390조법제처 원문 →
• 민법 제537조법제처 원문 →

쉬운 설명

임차인의 잘못으로 건물이 타버려도, 그 손해배상채무는 보증금에서 공제될 뿐이지 보증금반환청구권 자체가 없어지는 것은 아니다. 나머지는 임대인 잘못이면 임차인이 반환의무를 면하고, 임차인 잘못이면 손해배상책임을 지며, 쌍방 무과실이면 그래도 보증금을 돌려받을 수 있고, 임대인이 수령을 미루는 중에 경과실로 불이 났다면 임차인은 그 손해에 대해 책임지지 않는다는 점에서 모두 맞다.

용어 설명

보증금의 공제

임대차 종료시 임차인의 연체차임·손해배상채무 등이 있으면 임대인은 이를 보증금에서 공제하고 나머지를 반환한다. 채무가 있어도 보증금반환청구권 자체가 소멸하는 것은 아니다.

수령지체

채권자가 채무자의 이행제공을 받지 않는 것(채권자지체). 수령지체 중에는 채무자의 주의의무가 경감되어 경과실에 대해서는 책임을 지지 않는다.

선택지별 해설

• ① 임대인의 귀책사유로 이행불능이 된 경우 임차인은 반대급부의무(반환채무)를 면한다(위험부담, 제537조·제538조 법리). 옳은 설명.
• ② 임차인의 귀책사유로 이행불능이 되면 임차인은 채무불이행(이행불능)에 따른 손해배상책임을 진다(제390조). 옳은 설명.
• ③ 쌍방 무과실로 이행불능이 되어도 보증금반환채무는 그대로 존속하므로 임차인은 보증금반환을 청구할 수 있다. 옳은 설명.
• ④ 손해배상채무는 보증금에서 공제될 뿐 보증금반환청구권 자체를 상실시키지 않는다. 틀린 설명으로 정답.
• ⑤ 임대인의 수령지체 중에는 임차인의 주의의무가 경감되어 경과실로 인한 손해에 대해서는 책임을 지지 않는다. 옳은 설명.

암기팁

보증금은 빚 갚고 남은 만큼 돌려받는 것 — 손해배상은 공제될 뿐 청구권 자체는 안 사라진다.