공인중개사 법률행위에 의한 물권변동 · 법률규정에 의한 물권변동 · 제21회 75번 해설

핵심 해설

민법 제186조는 법률행위로 인한 부동산 물권변동은 등기하여야 효력이 생긴다고 규정하고, 제187조는 상속·공용징수·판결·경매 기타 법률의 규정에 의한 물권취득은 등기를 요하지 않는다고 규정한다. 교환(ㄴ)은 법률행위이므로 등기하여야 소유권을 취득하고, 매매예약완결권의 행사(ㄹ)로 성립하는 매매도 법률행위에 준하여 등기하여야 소유권을 취득한다. 반면 혼동(ㄱ)과 존속기간만료(ㄷ)에 의한 물권 소멸은 법률규정에 의한 것이어서 등기 없이 효력이 발생하고, 집합건물 공용부분에 대한 지분(ㅁ)은 전유부분의 처분에 따르는 것으로서 전유부분 취득시 등기 없이 당연히 취득한다(집합건물법 제13조). 따라서 등기를 요하는 것은 ㄴ, ㄹ이다.

법령 근거

• 민법 제186조법제처 원문 →
• 민법 제187조법제처 원문 →
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제13조법제처 원문 →

쉬운 설명

교환(법률행위)이나 매매예약완결권 행사로 소유권을 취득할 때는 등기를 해야 효력이 생긴다. 반면 혼동이나 존속기간 만료로 권리가 소멸하는 것, 집합건물 공용부분에 대한 지분을 취득하는 것은 법률규정에 의한 것이라 등기 없이도 효력이 생긴다. 그래서 등기가 필요한 것은 ㄴ, ㄹ이다.

용어 설명

법률행위에 의한 물권변동

매매·교환·증여 등 법률행위를 원인으로 하는 물권변동으로, 등기하여야 효력이 발생한다(제186조, 성립요건주의).

법률규정에 의한 물권변동

상속·혼동·존속기간만료·판결·경매·공용징수 등 법률규정에 의한 물권변동으로, 등기 없이도 효력이 발생한다(제187조).

선택지별 해설

• ① ㄱ(혼동)은 등기 불요이므로 이 조합은 틀렸다.
• ② ㄴ(교환), ㄹ(예약완결권 행사)은 모두 등기를 요하는 법률행위에 의한 물권취득이다. 정답.
• ③ ㄷ(존속기간만료), ㅁ(공용부분 지분)은 모두 등기 불요이므로 틀린 조합.
• ④ ㅁ(공용부분 지분)은 등기 불요이므로 틀린 조합.
• ⑤ ㄱ, ㄷ 모두 등기 불요이므로 틀린 조합.

암기팁

법률행위는 등기 필수, 법률규정은 등기 불필요 — 186조 vs 187조로 딱 나눠 외우기.