공인중개사 대부비율 · 부채감당률 · 제21회 38번 해설

핵심 해설

담보평가시 최대 대출가능금액은 자산가치기준(대부비율 적용)과 현금수지기준(부채감당률·저당상수 적용) 두 가지로 각각 산정한다. 자산가치기준은 자산가치 20억원에 대부비율 60%를 곱한 12억원이고, 현금수지기준은 순영업소득 1.2억원을 부채감당률 1.5로 나누어 연간 허용 부채서비스액 0.8억원을 구한 뒤 이를 저당상수 0.1로 나눈 8억원이다. 따라서 자산가치기준 12억원, 현금수지기준 8억원인 ⑤가 정답이다.

이론 근거

담보대출 한도 산정방법 - 자산가치기준(대출가능액=자산가치×대부비율), 현금수지기준(대출가능액=(순영업소득÷부채감당률)÷저당상수). 실제 대출한도는 두 금액 중 작은 값을 채택한다.

쉬운 설명

담보대출 한도를 정할 때는 두 가지 기준으로 각각 계산합니다. 자산가치기준은 자산가치(20억원)에 대부비율(60%)을 곱해 12억원이 나오고, 현금수지기준은 순영업소득(1.2억원)을 부채감당률(1.5)로 나눠 감당 가능한 부채서비스액(0.8억원)을 구한 다음, 이를 저당상수(0.1)로 나눠 대출가능금액 8억원을 구합니다. 따라서 자산가치기준 12억원, 현금수지기준 8억원인 ⑤번이 정답입니다.

용어 설명

대부비율(LTV)

담보 자산가치 대비 대출 가능금액의 비율.

부채감당률(DCR)

순영업소득을 연간 부채서비스액(원리금상환액)으로 나눈 값으로, 대출상환능력을 나타내는 지표.

저당상수

대출원리금을 대출원금으로 나눈 비율로, 부채서비스액을 대출원금으로 환산할 때 사용된다.

계산 과정

자산가치기준 = 자산가치 20억원 × 대부비율 60% = 12억원 현금수지기준: 허용 부채서비스액 = 순영업소득 1.2억원 ÷ 부채감당률 1.5 = 0.8억원 대출가능금액 = 0.8억원 ÷ 저당상수 0.1 = 8억원 따라서 자산가치기준 12억원, 현금수지기준 8억원

선택지별 해설

• ① 2억원/12억원은 두 기준 모두 계산결과와 일치하지 않아 틀리다.
• ② 3.5억원/12억원은 자산가치기준 계산결과와 일치하지 않아 틀리다.
• ③ 12억원/3.5억원은 자산가치·현금수지기준이 서로 바뀌어 틀리다.
• ④ 12억원/7.2억원은 현금수지기준 계산결과와 일치하지 않아 틀리다.
• ⑤ 자산가치기준 12억원, 현금수지기준 8억원으로 정확히 계산되어 옳다(정답).

암기팁

자산가치기준은 '집값 곱하기 대부비율', 현금수지기준은 '소득을 부채감당률로 나눈 뒤 저당상수로 또 나누기' — 계산 순서를 헷갈리지 마세요.