공인중개사 이행의 착수 · 해약금 · 제22회 68번 해설

핵심 해설

계약금에 의한 해제권은 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 행사할 수 있다(제565조). 매도인이 단순히 이행을 최고하거나 대금지급청구소송을 제기한 것만으로는 매도인 자신의 채무(소유권이전) 이행에 착수하였다고 볼 수 없으므로, 매수인은 그 이후에도 계약금을 포기하고 해제할 수 있다는 것이 판례의 태도이다. 따라서 ⑤가 옳다. 계약금에 의한 해제권 유보는 채무불이행에 의한 법정해제권과 별개로 병존하고, 매수인이 중도금을 지급하면 이행에 착수한 것이어서 그 후에는 계약금 해제가 불가능하며, 약정해제권(배액상환)의 적법한 행사는 채무불이행이 아니므로 손해배상청구의 대상이 아니고, 계약금 해제권 배제특약은 사적자치상 유효하다.

법령 근거

• 민법 제565조법제처 원문 →

쉬운 설명

계약금에 의한 해제권은 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 행사할 수 있습니다. 매도인이 단순히 이행을 최고하거나 대금지급청구소송을 제기한 것만으로는 매도인 자신의 채무 이행에 착수했다고 볼 수 없으므로, 매수인은 그 이후에도 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다. 계약금 해제권은 채무불이행에 의한 법정해제권과 별개로 병존하고, 매수인이 중도금을 지급하면 이행에 착수한 것이라 그 후에는 계약금 해제가 불가능하며, 적법한 배액상환 해제는 채무불이행이 아니라 손해배상 대상이 아니고, 계약금 해제권 배제 특약은 계약자유 원칙상 유효합니다.

용어 설명

이행의 착수

채무의 이행행위의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것. 계약금 해제권은 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 행사 가능하다(제565조).

해약금(제565조)

계약금은 특약이 없는 한 해약금으로 추정되어, 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다.

선택지별 해설

• ① 계약금 해제권 유보는 법정해제권(채무불이행)과 별개로 병존하므로, 채무불이행을 이유로 한 해제도 가능하다. 틀린 지문이다.
• ② 매수인이 중도금을 지급하였다면 매수인 자신이 이행에 착수한 것이므로, 그 이후에는 계약금 포기에 의한 해제를 할 수 없다. 틀린 지문이다.
• ③ 매도인이 적법하게 배액을 상환하고 약정해제권을 행사한 경우 이는 채무불이행이 아니므로 매수인은 손해배상을 청구할 수 없다. 틀린 지문이다.
• ④ 계약금 해제권 배제 약정은 계약자유의 원칙상 유효하다. 무효라고 한 이 지문이 틀리다.
• ⑤ 매도인의 단순한 이행최고나 대금청구소송 제기만으로는 이행의 착수로 볼 수 없으므로, 매수인은 그 후에도 계약금을 포기하고 해제할 수 있다. 옳은 지문이며 이것이 정답이다.

암기팁

최고나 소송제기만으로는 이행착수가 아니다! 중도금을 내야 진짜 이행착수, 그 전까지는 계약금 해제 가능.