공인중개사 환매 · 환매등기의 대항력 · 제22회 73번 해설

핵심 해설

환매권이 등기되어 있어도 그 등기는 대항요건에 불과하고 목적물의 처분 자체를 금지하는 처분금지효는 없으므로, 매수인 乙은 목적물을 제3자에게 유효하게 처분할 수 있고 그 전득자의 소유권이전등기청구를 거절할 수 없다(다만 환매권자는 환매등기의 대항력에 의해 그 전득자에게도 환매권을 행사할 수 있다). 따라서 ④가 옳다. 환매권은 재산권으로서 상속의 대상이 되고, 환매기간을 정하지 않은 경우 부동산은 5년이며(동산 3년), 환매특약등기가 된 후에는 그 등기 이전에 이미 권리를 취득한 제3자에게는 대항할 수 없고, 환매시 목적물의 과실과 대금의 이자는 상계한 것으로 보는 것이 원칙이나 당사자가 다르게 정할 수 있다(임의규정).

법령 근거

• 민법 제590조법제처 원문 →
• 민법 제591조법제처 원문 →
• 민법 제592조법제처 원문 →

쉬운 설명

등기된 환매권도 목적물의 처분 자체를 막는 처분금지의 효력은 없으므로, 매수인은 목적물을 제3자에게 유효하게 처분할 수 있고 그 전득자의 소유권이전등기청구를 거절할 수 없습니다. 다만 환매권자는 환매등기의 대항력에 의해 그 전득자에게도 환매권을 행사할 수 있어, 환매등기가 실익이 없는 것은 아닙니다. 환매권은 재산권으로 상속되고, 환매기간을 정하지 않으면 부동산은 5년이며, 환매특약등기 전에 이미 권리를 취득한 제3자에게는 대항할 수 없고, 환매시 과실과 대금이자의 상계 간주는 임의규정이라 당사자가 달리 정할 수 있습니다.

용어 설명

환매(還買)

매도인이 매매계약과 동시에 특약으로 환매권을 유보하여 일정기간 내에 대금과 비용을 반환하고 목적물을 다시 매수할 수 있는 권리(제590조).

환매등기의 대항력

환매특약을 등기하면 제3자에게 대항할 수 있으나, 처분금지의 효력까지 가지는 것은 아니어서 목적물의 처분 자체는 막지 못한다.

선택지별 해설

• ① 환매권은 재산권으로서 상속의 대상이 되므로 甲의 상속인도 환매권을 행사할 수 있다. 행사할 수 없다고 한 이 지문이 틀리다.
• ② 환매기간을 정하지 않은 경우 부동산은 5년으로 한다(제591조①). 3년이라고 한 이 지문이 틀리다.
• ③ 환매특약등기 이전에 이미 권리를 취득한 제3자에게는 甲이 대항할 수 없다. 대항할 수 있다고 한 이 지문이 틀리다.
• ④ 등기된 환매권도 처분금지의 효력은 없으므로, 乙은 자신으로부터 매수한 자의 소유권이전등기청구를 거절할 수 없다. 옳은 지문이며 이것이 정답이다.
• ⑤ 환매시 과실과 대금이자의 상계 간주는 임의규정으로서 당사자가 달리 정할 수 있다. 달리 정할 수 없다고 한 이 지문이 틀리다.

암기팁

환매등기는 대항력만 있고 처분금지력은 없다! 매수인은 제3자에게 팔 수 있고, 환매권자는 그 제3자에게도 대항 가능할 뿐.