공인중개사 순영업소득 · 복귀가치 · 제22회 36번 해설

핵심 해설

가능총소득(20실×600,000원=12,000,000원)에서 공실·대손손실(5%=600,000원)을 차감하여 유효총소득(11,400,000원)을 구하고, 영업경비(재산세+수선비+관리비=1,400,000원, 개인업무비·소유자급여는 비영업경비로 제외)를 차감하여 순영업소득(10,000,000원)을 산정한다. 5년간 순영업소득의 현재가치(10,000,000×4.2=42,000,000원)와 복귀가치의 현재가치(800,000,000×0.75=600,000,000원)를 합산하면 부동산가치는 642,000,000원(③)이 된다.

이론 근거

수익환원법(직접환원+할인현금흐름) - 순영업소득=유효총소득-영업경비(개인업무비·소유자급여 등 비영업경비 제외); 부동산가치=Σ순영업소득의 현가+복귀가치의 현가

쉬운 설명

가능총소득은 원룸 20실×600,000원=12,000,000원이며, 여기서 공실 및 대손손실 5%(600,000원)를 빼면 유효총소득 11,400,000원이 됩니다. 영업경비는 재산세·수선비·관리비만 더한 1,400,000원이며 개인업무비와 소유자급여는 비영업경비이므로 제외합니다. 순영업소득은 10,000,000원이고, 5년간 이 소득의 현재가치(10,000,000×4.2=42,000,000원)와 5년 후 복귀가치의 현재가치(800,000,000×0.75=600,000,000원)를 더하면 부동산 가치는 642,000,000원이 됩니다.

용어 설명

순영업소득(NOI)

유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득으로, 개인업무비·소유자급여 등 비영업경비는 제외한다

복귀가치

보유기간 종료 시점에 자산을 매각하여 얻는 것으로 예상되는 가치

계산 과정

가능총소득=20실×600,000원=12,000,000원 공실및대손손실=12,000,000×5%=600,000원 유효총소득=12,000,000-600,000=11,400,000원 영업경비=재산세(200,000)+수선비(600,000)+관리비(600,000)=1,400,000원(개인업무비·소유자급여는 비영업경비로 제외) 순영업소득=11,400,000-1,400,000=10,000,000원 순영업소득의 현가=10,000,000×4.2=42,000,000원 복귀가치의 현가=800,000,000×0.75=600,000,000원 부동산가치=42,000,000+600,000,000=642,000,000원

선택지별 해설

• ① 틀림. 영업경비 산정범위 또는 공실손실 반영방식이 정확한 계산과 다른 값이다.
• ② 틀림. 영업경비 산정범위가 정확한 계산과 다른 값이다.
• ③ 옳음(정답). 순영업소득의 현가(42,000,000원)와 복귀가치의 현가(600,000,000원)의 합인 642,000,000원이 정확하다.
• ④ 틀림. 영업경비에 개인업무비 또는 소유자급여를 포함한 오류가 반영된 값이다.
• ⑤ 틀림. 영업경비 산정범위가 정확한 계산과 다른 값이다.

암기팁

개인업무비·소유자급여는 영업경비가 아니다! 빼먹지 말고 제외해야 정답 나온다.