공인중개사 배분법 · 사정보정 · 제22회 39번 해설

핵심 해설

매도자의 급박한 사정으로 정상가격 대비 5% 저가 매도되었으므로 정상거래가격은 85,500,000원/(1-0.05)=90,000,000원이다. 건물은 신축시점과 거래시점이 동일해 감가상각이 없으므로 재조달원가(90,000원/㎡×500㎡=45,000,000원)를 그대로 건물가액으로 산정하고, 전체 정상거래가격에서 건물가액을 차감(배분법)하여 토지가액을 구하면 45,000,000원(③)이 된다.

이론 근거

배분법 및 사정보정이론 - 정상거래가격=실제거래가/(1-저가율); 배분법=일체거래가격-건물가액(재조달원가 기준)

쉬운 설명

매도자의 급박한 사정으로 정상가격보다 5% 저가로 매도되었으므로, 정상거래가격은 실제거래가 85,500,000원을 (1-0.05)로 나눈 90,000,000원이 됩니다. 건물은 신축시점과 거래시점이 같아 감가상각이 없으므로 재조달원가(90,000원/㎡×500㎡=45,000,000원)를 그대로 건물가액으로 봅니다. 배분법에 따라 전체 정상거래가격에서 건물가액을 빼면 토지가액은 90,000,000-45,000,000=45,000,000원이 됩니다.

용어 설명

배분법

토지와 건물이 일체로 거래된 가격에서 건물가액을 공제해 토지가액을 구하는(또는 그 반대의) 감정평가 방법

사정보정

거래사례에 특수한 사정이 개재된 경우 이를 정상적인 가격 수준으로 보정하는 절차

계산 과정

정상거래가격=실제거래가/(1-저가율)=85,500,000/(1-0.05)=90,000,000원 건물가액(재조달원가, 신축이라 감가없음)=90,000원/㎡×500㎡=45,000,000원 토지가액(배분법)=정상거래가격-건물가액=90,000,000-45,000,000=45,000,000원

선택지별 해설

• ① 틀림. 사정보정 또는 건물가액 산정에 오류가 있는 계산값이다.
• ② 틀림. 정확한 산정결과와 다른 값이다.
• ③ 옳음(정답). 정상거래가격 90,000,000원에서 건물가액 45,000,000원을 차감한 45,000,000원이 정확한 토지가액이다.
• ④ 틀림. 정확한 산정결과와 다른 값이다.
• ⑤ 틀림. 정확한 산정결과와 다른 값이다.

암기팁

5% 싸게 팔았으니 (1-0.05)로 나눠서 정상가 복원! 건물값 빼면 토지값(배분법).