공인중개사 전세권을 목적으로 한 저당권 · 제23회 60번 해설

핵심 해설

정답은 ④이다. 전세권의 존속기간이 만료하면 그 용익물권적 권능은 소멸하므로, 전세권을 목적으로 한 저당권자는 더 이상 전세권 자체에 대해 저당권을 실행할 수 없다. 다만 전세금반환채권에 대해 물상대위권을 행사(압류 후 추심・전부명령 등)하여 우선변제를 받을 수 있을 뿐이다. 따라서 '전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 있다'는 서술은 틀리다.

법령 근거

• 민법 제371조법제처 원문 →
• 민법 제306조법제처 원문 →

쉬운 설명

전세권의 존속기간이 만료하면 그 용익물권적 권능은 소멸하므로, 전세권을 목적으로 한 저당권자는 더 이상 전세권 자체에 대해 저당권을 실행할 수 없고, 전세금반환채권에 대해 물상대위권(압류 후 추심·전부명령 등)을 행사해 우선변제를 받을 수 있을 뿐입니다. 전전세의 존속기간은 원 전세권 범위를 넘을 수 없고, 전세권이 침해되면 점유보호청구권을 행사할 수 있으며, 전세권 양도금지특약은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있고, 타인 토지 위에 건물을 신축해 전세권을 설정한 경우 전세권의 효력은 그 건물소유 목적의 토지임차권에도 미칩니다.

용어 설명

전세권을 목적으로 한 저당권

전세권 자체를 담보목적물로 하여 설정하는 저당권(제371조). 전세권 존속기간 만료 후에는 전세금반환채권에 대해 물상대위의 방법으로만 권리를 행사할 수 있음

선택지별 해설

• ① 전전세의 존속기간은 원 전세권의 범위를 넘을 수 없다는 것이 통설이다.
• ② 전세권이 침해되면 전세권자는 점유보호청구권 및 물권적 청구권을 행사할 수 있다.
• ③ 전세권 양도금지특약은 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있다.
• ④ 전세권 존속기간 만료 후에는 전세권 자체에 대한 저당권 실행이 불가능하고, 전세금반환채권에 대한 물상대위로만 권리를 행사할 수 있다는 것이 판례이다. '전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 있다'는 서술은 틀리다. 정답이다.
• ⑤ 타인 토지 위에 건물을 신축한 자가 그 건물에 전세권을 설정하면, 전세권의 효력은 건물소유를 목적으로 하는 토지임차권에도 미친다는 것이 판례이다.

암기팁

전세권 기간 끝나면 저당권은 전세금반환채권으로 갈아탄다 - '기간 끝나면 물건이 아니라 돈에 물상대위'