공인중개사 해약금 · 제23회 69번 해설
甲은 그의 X가옥을 乙에게 1억원에 매도하면서 계약체결일에 계약금 1천만원을 받았고, 잔금 9천만원은 그로부터 1개월 후에 지급받기로 하였다. 그리고 甲의 귀책사유로 위 매매계약이 해제되면 甲이 乙에게 1천만원의 위약금을 지급해야 한다는 약정도 함께 하였다. 다음 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
정답은 ③이다. 제23회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 69번 문제입니다. 정답은 ③입니다.
- ① 계약금 1천만원을 지급하기로 하는 甲・乙 사이의 약정은 매매계약에 종된 요물계약이다.
- ② 甲과 乙이 이행행위에 착수하기 전에 乙은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.
- ③ 乙이 잔금을 준비하여 등기절차를 밟기 위해 甲에게 등기소에 동행할 것을 촉구하는 것만으로는 이행의 착수라고 볼 수 없다.
- ④ 이행행위 착수 전에 乙이 해약금 해제를 한 경우, 乙은 해제에 따른 손해배상청구권을 행사할 수 없다.
- ⑤ 乙의 귀책사유로 인해 매매계약이 해제되더라도 乙의 위약금지급의무는 인정되지 않는다.
정답 ③
핵심 해설
정답은 ③이다. 이행의 착수란 객관적으로 이행행위의 일부를 행하거나 이행을 위해 필요한 전제행위를 하는 것을 말하는데, 판례는 매수인이 잔금을 준비하여 등기소에 동행할 것을 촉구하는 정도의 행위도 이행의 착수로 인정한다. 따라서 '이행의 착수라고 볼 수 없다'는 서술은 틀리다.
법령 근거
- 민법 제565조법제처 원문 →
쉬운 설명
이행의 착수란 이행행위의 일부를 하거나 이행을 위해 필요한 전제행위를 하는 것을 말하는데, 판례는 매수인이 잔금을 준비해 등기소에 동행할 것을 촉구하는 정도의 행위도 이행의 착수로 인정합니다. 계약금계약은 요물계약으로서 매매계약에 종된 계약이고, 이행착수 전까지는 교부자가 계약금을 포기하고 해제할 수 있으며, 이행착수 전 해약금 해제는 손해배상청구권을 발생시키지 않고, 위약금 약정이 甲의 귀책사유로 인한 해제만을 정한 것이라면 乙의 귀책사유로 해제될 때는 그 약정에 따른 위약금지급의무가 인정되지 않습니다.
용어 설명
- 해약금
- 계약금은 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정되어, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있음(제565조)
선택지별 해설
- ① 계약금계약은 금전 등의 교부를 요건으로 하는 요물계약으로서 매매계약에 종된 계약이다.
- ② 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지는 교부자(乙)는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다(제565조).
- ③ 잔금을 준비하여 등기소 동행을 촉구하는 것은 이행을 위한 전제행위로서 이행의 착수에 해당한다는 것이 판례이다. '이행의 착수라고 볼 수 없다'는 서술은 틀리다. 정답이다.
- ④ 이행착수 전 해약금 해제는 채무불이행을 원인으로 하지 않으므로 손해배상청구권이 발생하지 않는다(제565조 제2항, 제551조 적용배제).
- ⑤ 위약금 약정이 甲의 귀책사유로 인한 해제의 경우만을 정한 것이므로, 乙의 귀책사유로 해제되는 경우 그 약정에 기한 위약금지급의무는 인정되지 않는다.
암기팁
등기소 동행 촉구도 이행착수다 - '가자고 재촉하면 그게 이미 착수'
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제23회 69번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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