공인중개사 해제와 제3자 보호 · 제23회 72번 해설

핵심 해설

정답은 ③이다. 해제 전 계약상 채무자명의로 이미 이전등기된 부동산을 가압류한 가압류채권자는 해제로 소멸하는 계약을 기초로 등기부상 새로운 이해관계를 취득한 제548조 제1항 단서의 제3자로서 보호된다. 나머지는 채권 자체에 관하여 이해관계를 맺었거나 완전한 권리를 취득하지 못한 자로서 보호되는 제3자에 해당하지 않는다.

법령 근거

• 민법 제548조법제처 원문 →

쉬운 설명

계약해제 전 계약상 채무자명의로 이미 이전등기된 부동산을 가압류한 가압류채권자는, 해제로 소멸하는 계약을 기초로 등기부상 새로운 이해관계를 취득한 자로서 제548조 제1항 단서의 제3자로 보호됩니다. 반면 계약상 채권 자체를 피보전권리로 한 처분금지가처분채권자나 채권 자체를 압류·전부한 채권자는 채권 자체에 관해서만 이해관계를 맺은 것에 불과해 보호되지 않고, 대항요건을 갖추지 않은 임차인이나 소유권이전등기를 마치지 않은 수증자도 완전한 권리를 취득하지 못해 보호되지 않습니다.

용어 설명

해제와 제3자 보호

계약해제는 소급효가 있으나, 해제 전에 그 계약을 기초로 새로운 물권 등 완전한 권리를 취득한 선의의 제3자에게는 대항하지 못함(제548조 제1항 단서)

선택지별 해설

• ① 계약상 채권을 피보전권리로 한 처분금지가처분채권자는 해제로 소멸하는 채권 자체에 관해 이해관계를 맺은 것에 불과하여 보호되지 않는다.
• ② 해제대상 계약상 채권 자체를 압류・전부한 채권자도 마찬가지로 보호되지 않는다.
• ③ 채무자명의로 이전등기된 부동산을 가압류한 가압류채권자는 등기부상 새로운 이해관계를 취득한 제3자로서 보호된다. 정답이다.
• ④ 대항요건을 갖추지 않은 임차인은 완전한 권리를 취득하지 못하여 보호되지 않는다.
• ⑤ 소유권이전등기를 마치지 않은 수증자는 완전한 권리를 취득하지 못하여 보호되지 않는다.

암기팁

등기까지 마친 부동산에 가압류 건 사람만 진짜 보호받는 제3자 - '등기 뒤에 붙어야 살아남는다'