공인중개사 해제의 소급효와 제3자 보호 · 제24회 67번 해설
계약해제에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
민법 제548조 제1항 단서에 따라 해제로 보호되는 제3자는 '선의'의 제3자에 한정되며, 판례도 해제 후 말소등기 전에 새로운 이해관계를 맺은 제3자는 선의인 경우에만 보호받는다고 본다. 제24회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 67번 문제입니다. 정답은 ④입니다.
- ① 계약을 해제하면 계약은 처음부터 없었던 것으로 된다.
- ② 계약이 합의해제된 경우, 당사자 일방이 상대방에게 손해배상을 하기로 하는 등 특별한 사정이 없으면 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.
- ③ 계약해제의 효과로 반환할 이익의 범위는 특별한 사정이 없으면 이익의 현존 여부나 선의·악의를 불문하고 받은 이익의 전부이다.
- ④ 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과에 기초하여 해제 후 말소등기 전에 양립할 수 없는 새로운 이해관계를 맺은 제3자는 그 선의·악의를 불문하고 해제에 의하여 영향을 받지 않는다.
- ⑤ 중도금을 지급한 부동산매수인도 약정해제사유가 발생하면 계약을 해제할 수 있다.
정답 ④
핵심 해설
민법 제548조 제1항 단서에 따라 해제로 보호되는 제3자는 '선의'의 제3자에 한정되며, 판례도 해제 후 말소등기 전에 새로운 이해관계를 맺은 제3자는 선의인 경우에만 보호받는다고 본다. '선의·악의를 불문'한다는 ④의 서술은 틀렸다. 나머지는 해제의 소급효(①), 합의해제시 손해배상청구 제한(판례, ②), 원상회복의무의 범위(민법 제548조 제1항 본문, ③), 이행착수 여부와 무관한 약정해제권 행사(⑤) 모두 옳다.
법령 근거
- 민법 제548조법제처 원문 →
쉬운 설명
계약해제로 보호되는 제3자는 선의의 제3자에 한정되며, 해제 후 말소등기 전에 이해관계를 맺은 제3자도 선의일 때만 보호됩니다. 계약해제는 소급효가 있어 처음부터 없었던 것으로 되고, 합의해제시엔 특약이 없으면 손해배상을 청구할 수 없으며, 원상회복은 선의·악의를 불문하고 받은 이익 전부를 반환해야 하고, 중도금을 지급한 매수인도 약정해제사유가 있으면 해제할 수 있습니다.
용어 설명
- 해제의 소급효와 제3자 보호(민법 제548조)
- 계약해제는 소급효가 있어 계약이 처음부터 없었던 것으로 되지만, 해제 전 또는 해제 후 말소등기 전에 새로운 이해관계를 맺은 '선의'의 제3자에 대해서는 해제로 대항할 수 없다.
선택지별 해설
- ① 옳음. 계약해제는 소급효가 있어 계약은 처음부터 없었던 것으로 된다(민법 제548조).
- ② 옳음. 합의해제의 경우 특약이 없으면 채무불이행으로 인한 손해배상청구권이 발생하지 않는다(판례).
- ③ 옳음. 원상회복의무의 범위는 선의·악의, 이익의 현존 여부를 불문하고 받은 이익 전부이다.
- ④ 틀림(정답). 해제 후 말소등기 전 이해관계를 맺은 제3자는 '선의'인 경우에만 보호되며, 악의의 제3자는 보호되지 않는다(민법 제548조 제1항 단서).
- ⑤ 옳음. 중도금을 지급한 매수인도 이행착수와 무관하게 약정해제사유가 발생하면 이를 이유로 해제할 수 있다.
암기팁
해제 후 제3자는 '선의'일 때만 보호돼요, 악의는 아웃!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제24회 67번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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