공인중개사 수익환원법 · 물리적 투자결합법 · 제24회 39번 해설

핵심 해설

수익환원법에 의한 가치는 순영업소득(NOI)을 종합환원율로 나누어 산정한다. NOI = 유효총소득(38,000,000) - 영업경비(8,000,000) = 30,000,000원이다. 종합환원율은 물리적 투자결합법(토지·건물 가중평균)으로 산정하며, 토지 40%×5% + 건물 60%×10% = 2%+6% = 8%이다. 따라서 대상부동산의 가치 = 30,000,000÷0.08 = 375,000,000원이므로 정답은 ②이다.

이론 근거

수익환원법(직접환원법) - 수익가액 = 순영업소득÷종합환원율. 종합환원율은 물리적 투자결합법상 토지·건물 가치구성비율에 각각의 환원율을 가중평균하여 산정한다.

쉬운 설명

수익환원법에 의한 가치는 순영업소득(NOI)을 종합환원율로 나누어 산정합니다. NOI는 유효총소득 38,000,000원에서 영업경비 8,000,000원을 뺀 30,000,000원이고, 종합환원율은 토지·건물 각각의 가치비율에 환원율을 가중평균한 값으로 토지 40%×5%+건물 60%×10%=2%+6%=8%입니다. 따라서 가치는 30,000,000÷0.08=375,000,000원이 됩니다.

용어 설명

수익환원법

대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 환원율로 환원하여 가액을 산정하는 감정평가방법.

물리적 투자결합법

토지와 건물 각각의 환원율을 가치구성비율로 가중평균하여 종합환원율을 구하는 방법.

계산 과정

NOI = EGI-OE = 38,000,000-8,000,000 = 30,000,000원 / 종합환원율 = 0.4×5%+0.6×10% = 2%+6% = 8% / 가치 = NOI÷종합환원율 = 30,000,000÷0.08 = 375,000,000원

선택지별 해설

• ① 325,000,000원은 종합환원율 계산에 오류가 있는 오답이다.
• ② 375,000,000원은 NOI(30,000,000원)를 종합환원율(8%)로 정확히 환원한 값이므로 정답이다.
• ③ 425,000,000원은 환원율 적용에 오류가 있는 오답이다.
• ④ 475,000,000원은 NOI 또는 환원율 산정에 오류가 있는 오답이다.
• ⑤ 500,000,000원은 환원율을 6%로 잘못 적용했을 때 나오는 오답이다.

암기팁

NOI를 종합환원율(토지건물 가중평균 8%)로 나누면 3억 7,500만원!