공인중개사 저당투자결합법 · 저당상수 · 제24회 40번 해설

핵심 해설

저당투자결합법(대부비율·지분비율을 이용한 투자결합법)을 적용하여 환원이율을 구한다. 부채서비스액(15,000,000원)을 저당상수(0.177)로 나누어 대출금을 구하면 15,000,000÷0.177≈84,745,763원이고, 대부비율이 40%이므로 부동산가치=84,745,763÷0.4≈211,864,407원, 지분가치=부동산가치-대출금≈127,118,644원이다. 지분배당률=세전현금흐름(NOI-부채서비스액=15,000,000원)÷지분가치≈0.1180(11.80%)이다. 환원이율=대부비율×저당상수+지분비율×지분배당률=0.4×0.177+0.6×0.1180≈0.0708+0.0708≈0.1416(14.16%)이므로 정답은 ③이다.

이론 근거

저당투자결합법(지분·저당환원법) - 종합환원이율 = 대부비율×저당상수 + 지분비율×지분배당률(지분배당률=세전현금흐름÷지분가치)로 산정하는 것이 산식이다.

쉬운 설명

저당투자결합법(지분·저당환원법)에서는 환원이율을 '대부비율×저당상수 + 지분비율×지분배당률'로 구합니다. 부채서비스액(15,000,000원)을 저당상수(0.177)로 나누면 대출금은 약 84,745,763원이고, 대부비율 40%로 나누면 부동산가치는 약 211,864,407원, 지분가치는 약 127,118,644원이 됩니다. 세전현금흐름(NOI-부채서비스액=15,000,000원)을 지분가치로 나눈 지분배당률은 약 0.1180이며, 이를 대입하면 환원이율은 0.4×0.177+0.6×0.1180≈0.1416, 즉 14.16%가 됩니다.

용어 설명

저당투자결합법(지분·저당환원법)

환원이율을 대부비율×저당상수와 지분비율×지분배당률의 가중합으로 산정하는 방법.

저당상수

대출원리금을 매기 균등상환할 때, 대출원금 대비 매기 상환액의 비율을 나타내는 계수.

계산 과정

대출금 = 부채서비스액÷저당상수 = 15,000,000÷0.177 ≈ 84,745,763원 / 부동산가치 = 대출금÷대부비율 = 84,745,763÷0.4 ≈ 211,864,407원 / 지분가치 = 부동산가치-대출금 ≈ 127,118,644원 / 세전현금흐름 = NOI-부채서비스액 = 30,000,000-15,000,000 = 15,000,000원 / 지분배당률 = 15,000,000÷127,118,644 ≈ 0.1180 / 환원이율 = 0.4×0.177+0.6×0.1180 ≈ 0.0708+0.0708 ≈ 0.1416 = 14.16%

선택지별 해설

• ① 3.54는 계수 적용 단위 오류로 인한 오답이다.
• ② 5.31은 저당상수 또는 지분배당률 계산에 오류가 있는 오답이다.
• ③ 14.16은 대부비율×저당상수와 지분비율×지분배당률을 정확히 가중합산한 결과이므로 정답이다.
• ④ 20.40은 부채서비스액 또는 지분가치 산정 과정에 오류가 있는 오답이다.
• ⑤ 21.24는 대부비율·지분비율 가중치를 잘못 적용한 오답이다.

암기팁

대부비율×저당상수 더하기 지분비율×지분배당률 - 두 조각을 합치면 환원이율!