공인중개사 명의신탁약정 · 과징금·이행강제금 · 제25회 117번 해설

핵심 해설

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률상, 위법한(무효인) 명의신탁약정에 따라 수탁자 명의로 등기를 마친 명의신탁자는 형사처벌(징역 또는 벌금) 대상이 되는데, 그 구체적 형량(예: 몇 년 이하의 징역, 몇 억원 이하의 벌금)은 정확한 확인이 필요하다. 다만 정답이 ①로 주어져 있으므로, 명의신탁자에 대한 형사처벌 규정이 존재한다는 점 자체는 옳은 방향의 서술로 판단되며, 나머지 지문(②~⑤)은 과징금 산정방식, 실명등기시 과징금 면제여부, 이행강제금 부과기준, 종교단체 명의신탁의 효력에 관하여 법령·판례와 맞지 않는 오류를 포함한다.

법령 근거

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조(실권리자명의 등기의무), 제4조(명의신탁약정의 효력), 제5조(과징금), 제6조(이행강제금), 제7조(벌칙) 관련 조문법제처 원문 →

이론 근거

부동산실명법은 명의신탁을 이용한 투기·탈세·재산은닉 등을 방지하고 부동산 거래의 정상화를 도모하기 위해 명의신탁약정을 원칙적으로 무효로 하고 형사처벌·과징금·이행강제금의 제재수단을 두고 있다.

쉬운 설명

내 부동산을 남의 이름으로 몰래 등기해두는 '명의신탁'은 원칙적으로 무효이고, 형사처벌과 과징금 대상이 됩니다. 다만 정확한 처벌 수위(징역 몇 년, 벌금 얼마)나 과징금 산정 방식은 이 자료만으로 단정하기 어려워 확인이 필요합니다. 종교단체가 산하조직 명의 부동산을 등기한 경우는 예외적으로 유효할 수 있어 '언제나 무효'라는 설명은 틀렸습니다.

용어 설명

명의신탁약정

부동산에 관한 물권을 실권리자가 아닌 타인(수탁자) 명의로 등기하기로 하는 약정. 부동산실명법상 원칙적으로 무효이며 형사처벌·과징금 부과 대상이 된다.

과징금·이행강제금

명의신탁 약정을 이유로 부과되는 행정제재금. 과징금은 명의신탁 사실 자체에 대한 제재이고, 이행강제금은 시정(실명등기)을 하지 않고 지속하는 경우 반복적으로 부과되는 제재이다.

선택지별 해설

• ① 명의신탁약정에 따라 수탁자 명의로 등기한 명의신탁자에게는 부동산실명법상 형사처벌(징역 및/또는 벌금) 규정이 적용되므로 방향성 자체는 옳은 설명으로 정답 처리되나, 정확한 형량(징역 상한·벌금 상한)은 확인이 필요하다.
• ② 명의신탁자에 대한 과징금은 부동산 가액에 일정 산식(부동산평가액 및 의무위반 경과기간 등을 고려한 차등요율)을 적용하여 산정하는 구조로 알려져 있어, 단순히 '100분의 30의 확정금액'으로 서술한 것은 정확하지 않아 틀린 지문으로 처리된다.
• ③ 위법한 명의신탁의 신탁자가 이후 실명등기를 하였더라도, 그 실명등기 이전에 이미 명의신탁 상태로 존재했던 기간에 대한 과징금 부과 자체가 면제되는 것은 아닌 것으로 알려져 있어, 과징금을 부과하지 않는다는 서술은 틀렸다.
• ④ 과징금을 부과받은 자가 실명등기 등 시정을 하지 않는 경우 이행강제금이 부과될 수 있으나, 그 산정기준(부동산평가액의 100분의 20)이 정확한지는 확인이 필요하며, 매년 부과된다는 서술 등 세부 요건에 오류가 있어 틀린 지문으로 처리된다.
• ⑤ 종교단체 명의로 그 산하조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, 일정한 요건(조세포탈·강제집행면탈 목적이 없는 경우 등)에서는 명의신탁 규제의 예외로 유효하게 취급될 수 있으므로, '언제나 무효'라고 단정한 서술은 틀렸다.

암기팁

부동산실명법 = 명의신탁 원칙적 무효 + 형사처벌 + 과징금 + 이행강제금 4중 제재, 단 종교단체 등 예외 있음.