공인중개사 대항력 · 최우선변제권 · 제25회 119번 해설

핵심 해설

ㄷ '소액임차인의 최우선변제권은 주택가액(대지가액 포함)의 3분의 1에 해당하는 금액까지만 인정된다'는 서술과 ㄹ '주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임대인은 언제든지 임차인에게 계약해지를 통지할 수 있다'는 서술이 주택임대차보호법의 내용과 맞지 않아 틀렸다. 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 해지통지를 할 수 있으나 임대인은 함부로 해지통지를 할 수 없는 것이 원칙(임차인 보호를 위한 편면적 규정)이므로 ㄹ이 틀렸고, 최우선변제 한도(주택가액의 일정 비율)의 정확한 분수도 재확인이 필요하다. 따라서 틀린 것을 모두 고르면 ㄷ, ㄹ이므로 정답은 ③이다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조(대항력), 제3조의2·제8조(최우선변제권), 제6조·제6조의2(계약의 갱신, 묵시적 갱신 및 해지통지)법제처 원문 →

이론 근거

주택임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해 대항력, 최우선변제권, 묵시적 갱신 후 임차인의 해지권 등 임차인에게 유리한 편면적 강행규정을 두고 있다.

쉬운 설명

묵시적으로 계약이 연장된 경우, 세입자는 언제든 '나갈게요'라고 할 수 있지만 집주인은 마음대로 '나가세요'라고 할 수 없습니다. 이를 반대로 설명한 부분과, 소액임차인이 우선 배당받을 수 있는 한도 비율을 잘못 서술한 부분이 틀렸습니다.

용어 설명

대항력

임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 효력. 저당권 등 담보물권과 같은 날 성립한 경우 순위 우열에 관한 판례법리가 존재한다.

최우선변제권

소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리로, 주택가액의 일정 비율 한도 내에서 인정된다.

묵시적 갱신

임대차기간이 끝나기 전 일정 기간 내에 당사자가 갱신거절 등의 통지를 하지 않은 경우 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도. 갱신 후 임차인은 언제든지 해지통지를 할 수 있으나 임대인은 임의로 해지통지를 할 수 없다.

선택지별 해설

• ① ㄱ, ㄴ 조합은 ㄱ, ㄴ이 옳은 설명이므로 '틀린 것을 모두 고른' 조합으로 부적절하다.
• ② ㄴ, ㄹ 조합은 ㄴ이 옳은 설명이므로 정답이 아니다.
• ③ ㄷ(최우선변제 한도의 정확성), ㄹ(묵시적 갱신 후 임대인의 해지통지 가능 여부)이 틀린 설명이므로 정답이다.
• ④ ㄱ, ㄴ, ㄷ 조합은 ㄱ, ㄴ이 옳은 설명을 포함하고 있어 정답이 아니다.
• ⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ 조합은 ㄱ이 옳은 설명을 포함하고 있어 정답이 아니다.

암기팁

묵시적 갱신 후 해지통지 권한은 '임차인만' 언제든지 가능, 임대인은 불가.