공인중개사 상가건물임대차보호법 · 전대차·전차인의 대위행사권 · 제25회 120번 해설

핵심 해설

상가건물임대차보호법상 임대인의 동의를 받은 전대차의 경우, 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있으므로 ⑤가 옳은 설명이다. 나머지 지문은 등기의 효력발생시기(①), 대항력·확정일자를 갖춘 임차인의 인도의무 면제 여부(②), 최단존속기간 주장권자(③), 묵시적 갱신의 존속기간 기산점(④)에서 오류가 있다.

법령 근거

• 상가건물 임대차보호법 제3조(대항력), 제9조(임대차기간), 제10조(계약갱신요구권), 제10조의2(계약갱신의 특례) 등 관련 조문법제처 원문 →

이론 근거

상가건물임대차보호법은 영세 상인 등 상가임차인의 영업 안정성을 보호하기 위해 대항력, 계약갱신요구권, 최단존속기간 등 임차인 보호 장치를 마련한 법률이다.

쉬운 설명

임대인의 허락을 받고 다시 세를 놓은 전차인(재임차인)은, 원래 임차인이 갖는 '계약을 연장해달라고 요구할 수 있는 권리(계약갱신요구권)'를 임차인 대신 행사할 수 있습니다. 이것이 옳은 설명 ⑤번입니다.

용어 설명

상가건물임대차보호법

상가건물의 임대차에 관하여 민법의 특례를 정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위한 법률로, 대항력, 계약갱신요구권, 최단존속기간, 우선변제권 등을 규정한다.

전대차·전차인의 대위행사권

임차인이 임대인의 동의를 받아 제3자(전차인)에게 목적물을 다시 임대한 경우, 임대인의 동의를 받은 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

선택지별 해설

• ① 상가건물 임대차를 등기한 때에는 그 등기'한 때'부터(그 다음날이 아니라) 제3자에 대하여 효력이 생기는 것이 원칙적인 법리(민법상 부동산임대차의 등기의 효력발생시기)와 유사하게 이해되어, '다음날부터'라고 서술한 것은 정확하지 않아 틀린 지문으로 처리된다.
• ② 임차인이 대항력과 확정일자를 갖추었더라도, 경매에서 배당을 받으려면 원칙적으로 임차건물을 양수인(매수인)에게 인도해야 배당금을 수령할 수 있는 것으로 알려져 있어(주택임대차와 유사한 법리), 인도하지 않아도 수령할 수 있다는 서술은 틀렸다.
• ③ 상가건물임대차보호법상 임대차 최단존속기간은 1년이며, 기간을 그보다 짧게 정한 경우 임차인은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있는 것으로 알려져 있어(임차인 보호를 위한 편면적 규정), 주장할 수 없다는 서술은 틀렸다.
• ④ 묵시적 갱신의 경우 그 존속기간은 임대인이 사실을 안 때가 아니라 '갱신된 임대차의 존속기간'으로 법정되어 있는 것으로 알려져 있어(기산점을 임대인의 인식시점으로 서술한 것이 부정확), 틀린 지문으로 처리된다.
• ⑤ 임대인의 동의를 받은 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있으므로 옳은 설명이다.

암기팁

전차인도 임차인의 계약갱신요구권을 '대위'해서 행사할 수 있다(임대인 동의 전제).