공인중개사 3자간 등기명의신탁 · 제25회 67번 해설

핵심 해설

이 사안은 매수인 甲이 매매계약의 당사자가 되고 등기명의만 乙 앞으로 하는 이른바 '3자간 등기명의신탁'에 해당한다. 명의신탁약정 및 乙 명의의 등기는 무효이므로(부동산실명법 제4조), 소유권은 매도인 丙에게 그대로 남아 있고 乙은 소유권을 취득하지 못한다. 乙은 아무런 실체적 권리가 없는 무효등기명의자에 불과하므로, X토지를 점유하고 있는 甲에게 그 반환을 청구할 수 없다. 정답은 ①이다.

법령 근거

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조법제처 원문 →

이론 근거

3자간 등기명의신탁에서는 매도인-매수인간 매매계약의 유효성이 유지되므로 매수인은 매도인에 대한 채권적 이전등기청구권을 여전히 보유하며, 수탁자 명의의 등기는 무효이므로 수탁자는 아무런 실체적 권리도 취득하지 못한다는 것이 판례의 확립된 법리이다.

쉬운 설명

이 사안은 실제 산 사람(甲)과 판 사람(丙)이 계약 당사자이고, 등기만 다른 사람(乙) 이름으로 해놓은 경우입니다. 乙 명의 등기는 무효라서 乙은 아무 권리가 없고, 甲과 丙 사이의 매매계약은 여전히 유효합니다. 그래서 乙은 甲에게 땅을 돌려달라고 할 수 없습니다.

용어 설명

3자간 등기명의신탁(중간생략형 명의신탁)

신탁자가 매도인과 직접 매매계약을 체결하되 등기만 수탁자 명의로 하는 명의신탁 유형. 매매계약은 유효, 명의신탁약정과 수탁자 명의 등기는 무효

선택지별 해설

• ① 乙 명의의 등기는 무효이므로 乙은 X토지에 대한 소유자가 아니다. 소유권 없는 乙은 점유자인 甲에게 X토지의 반환을 청구할 근거가 없다. 이것이 옳은 지문(정답)이다.
• ② 甲(매수인)과 丙(매도인) 사이의 매매계약 자체는 명의신탁약정과 별개로 유효하므로, 甲은 丙에게 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있다. '청구할 수 없다'는 이 지문은 틀렸다.
• ③ 乙 명의의 등기는 원인무효이므로 소유자인 丙은 乙에게 그 등기의 말소를 청구할 수 있다. '청구할 수 없다'는 이 지문은 틀렸다.
• ④ 甲은 애초에 乙에게 소유권을 이전한 바 없고 乙도 부당이득을 얻은 바 없으므로(등기가 무효이기 때문), 甲이 乙에게 부당이득반환을 원인으로 소유권이전등기를 청구할 근거가 없다. 판례상 甲은 丙을 대위하여 乙 명의 등기의 말소를 구하고 丙으로부터 이전등기를 받는 방식으로 권리를 실현해야 한다. 이 지문은 틀렸다.
• ⑤ 甲의 乙에 대한 채권(부당이득반환청구권이 성립한다고 가정하더라도)은 'X토지에 관하여 생긴 채권'이라 보기 어려워 유치권의 피담보채권 요건을 충족하지 못하므로, 甲은 유치권을 주장할 수 없다. 이 지문은 틀렸다.

암기팁

3자간 등기명의신탁: 매매계약 유효, 수탁자 명의등기 무효—수탁자는 무권리자.