공인중개사 유동적 무효 · 협력의무 · 제26회 43번 해설

핵심 해설

토지거래허가구역 내 토지에 관하여 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 허가를 받을 것을 정지조건으로 하는 '유동적 무효' 상태에 있다는 것이 판례의 확립된 입장이다. 이 상태에서도 당사자는 허가신청에 협력할 의무(ㄱ)를 부담하며, 이는 매매계약 자체와는 별개의 의무이다. 그러나 유동적 무효 상태에서는 매매계약상의 소유권이전등기의무·대금지급의무 자체가 아직 발생하지 않으므로, 채무불이행을 이유로 한 계약해제(ㄴ)나 조건부 이행청구(ㄹ)는 허용되지 않으며, 유동적 무효라는 사정만으로는 이미 지급한 계약금의 부당이득반환청구(ㄷ)도 허용되지 않는다(확정적 무효로 된 경우에만 가능). 따라서 옳은 것은 ㄱ, ㄹ이며 정답은 ③이다.

법령 근거

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 토지거래허가 관련 규정

이론 근거

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가구역 내 계약은 판례에 의해 유동적 무효 법리가 확립되어 있으며, 협력의무 위반시에는 협력의무 불이행 자체를 이유로 한 손해배상청구나 협력의무 이행청구는 가능하나, 매매계약상 본래의 채무불이행책임은 물을 수 없다.

쉬운 설명

허가구역 안 땅을 팔았는데 아직 허가를 못 받았다면, 계약은 '일단 보류(유동적 무효)' 상태다. 이 상태에서는 서로 허가를 받도록 협력할 의무는 있지만, 아직 계약의 본래 효력(등기청구, 대금지급 등)은 발생하지 않으므로 상대방이 안 도와준다고 해서 바로 계약을 깨거나(해제), 낸 돈을 돌려달라고 하거나, 등기를 넘겨달라고 소송할 수는 없다.

용어 설명

유동적 무효

토지거래허가구역 내 토지매매계약이 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 않는 무효 상태이나, 허가를 받으면 소급하여 유효로 되고 불허가로 확정되면 확정적으로 무효가 되는 유동적인 법적 상태.

협력의무

유동적 무효 상태의 당사자가 토지거래허가를 받기 위한 신청절차에 서로 협력해야 하는 신의칙상 의무.

선택지별 해설

• ① ㄴ은 유동적 무효 상태에서는 채무불이행 자체가 성립할 수 없어 틀리므로 이 조합은 옳지 않다.
• ② ㄷ은 유동적 무효 상태 자체만으로는 부당이득반환청구가 인정되지 않으므로 이 조합은 옳지 않다.
• ③ ㄱ(협력의무 인정)과 ㄹ(조건부 이행청구 불가) 모두 판례의 법리와 일치하므로 옳은 조합이다.
• ④ ㄴ, ㄷ 모두 틀린 설명이므로 이 조합은 옳지 않다.
• ⑤ ㄴ이 틀린 설명이므로 이 조합은 옳지 않다.

암기팁

유동적 무효 = 협력의무는 O, 본래 채무불이행 책임·이행청구·부당이득반환은 X (허가 전까지는).