공인중개사 부속물매수청구권 · 지상물매수청구권 · 제26회 72번 해설

핵심 해설

건물소유를 목적으로 한 토지임대차는 등기하지 않아도, 임차인이 그 지상건물을 등기(보존등기)한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다(제622조 제1항). 이는 토지임대차의 대항력을 쉽게 갖출 수 있도록 하는 특칙이다. 따라서 ③이 옳은 지문이며 정답이다.

법령 근거

• 민법 제622조법제처 원문 →
• 민법 제626조법제처 원문 →
• 민법 제643조법제처 원문 →
• 민법 제646조법제처 원문 →

이론 근거

임차인 보호를 위해 필요비의 즉시상환청구권, 부속물매수청구권(종료시), 지상물매수청구권(갱신청구 후 거절시), 건물등기에 의한 토지임대차 대항력 특칙, 묵시갱신시 쌍방의 해지통고권이 각각 별도 조문으로 규정되어 있다.

쉬운 설명

건물을 소유하기 위해 남의 땅을 빌리면서 등기를 안 했더라도, 그 땅 위에 지은 건물을 자기 명의로 등기해두면 그것만으로 땅에 대한 임차권을 제3자에게도 주장할 수 있다(682조). 필요비(꼭 필요한 수리비)는 쓰자마자 바로 돌려달라고 할 수 있지만, 유익비(가치를 높이는 비용)는 나중에 계약이 끝났을 때 가치가 남아있어야 돌려받는다. 부속물 매수청구는 계약이 끝나야 할 수 있고, 지상물 매수청구는 먼저 갱신을 요청했다가 거절당해야 할 수 있다. 묵시적 갱신 후 해지통고는 임대인·임차인 모두 할 수 있다.

용어 설명

부속물매수청구권

건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속시키거나 임대인으로부터 매수한 부속물을, 임대차 종료시 임대인에게 매수하도록 청구할 수 있는 권리(제646조).

지상물매수청구권

건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임차인이 임대차기간 만료시 임대인에게 갱신을 청구하였으나 임대인이 원하지 않는 경우, 임대인에게 건물 등 지상시설의 매수를 청구할 수 있는 권리(제643조, 제283조).

선택지별 해설

• ① 필요비는 지출 즉시 그 상환을 청구할 수 있고(제626조 제1항), '가액증가가 현존한 때에 한하여' 청구할 수 있는 것은 유익비이다(제626조 제2항). 필요비를 유익비처럼 서술하여 틀린 설명이다.
• ② 부속물매수청구권은 임대차가 종료한 때에 행사할 수 있는 권리(제646조)이므로, 종료 전에는 행사할 수 없어 틀린 설명이다.
• ③ 제622조 제1항에 따라 건물소유 목적 토지임대차는 미등기라도 지상건물의 보존등기로 제3자에 대한 대항력이 생기므로 옳은 설명이다.
• ④ 지상물매수청구권(제643조, 제283조 준용)은 임차인이 계약의 갱신을 청구하였으나 임대인이 이를 원하지 않는 경우에 비로소 행사할 수 있는 권리이므로, 갱신청구 없이 바로 매수청구할 수 있다는 설명은 틀리다.
• ⑤ 묵시의 갱신이 있는 경우 각 당사자는 언제든지 해지를 통고할 수 있다(제639조 제1항 후문, 제635조 준용)는 것이 원칙으로, 임대인·임차인 쌍방 모두 가능하므로 '임대인은 그렇지 않다'는 설명은 틀리다.

암기팁

지상건물 보존등기 = 토지임대차 대항력 인정(제622조). 필요비는 즉시청구, 유익비는 종료시 현존한도.