공인중개사 전대차 · 합의해지와 전차인 보호 · 제26회 73번 해설

핵심 해설

적법한 전대차에서 ㄱ은 임대인과 임차인의 합의해지로 임대차가 종료되어도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다는 제631조의 내용으로 옳다. ㄹ은 임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 한 임대인의 해지의 경우에는 전차인에 대한 통지 없이도 해지로 대항할 수 있다는 판례로 옳다. 반면 ㄴ은 부속물매수청구권을 전대인(乙)이 아닌 임대인(甲)에게 직접 행사할 수 있다고 서술하여 원칙(전대인에게 청구)과 어긋나 틀리고, ㄷ은 전차인이 임대인에게 목적물을 직접 반환하면 전대인에 대한 반환의무도 이행된 것으로 보는 것이 판례이므로 틀리다. 따라서 옳은 것은 ㄱ, ㄹ이며 정답은 ②이다.

법령 근거

• 민법 제631조법제처 원문 →
• 민법 제640조법제처 원문 →
• 민법 제647조법제처 원문 →

이론 근거

적법한 전대차에서는 전차인 보호를 위해 임대인·임차인의 합의해지로 전차인의 권리를 소멸시킬 수 없으나, 임차인의 채무불이행(차임연체 등)에 의한 해지는 전차인에 대한 통지 없이도 대항할 수 있다는 것이 판례의 태도이며, 부속물매수청구권은 원칙적으로 전대인을 상대로 행사한다.

쉬운 설명

임대인과 임차인이 서로 합의해서 임대차를 끝내도, 이미 적법하게 세를 얻은 전차인의 권리는 없어지지 않는다. 반면 임차인이 월세를 2번 이상 밀려서 임대인이 계약을 해지할 때는 전차인에게 미리 알려주지 않아도 그 해지 효과를 주장할 수 있다. 부속물을 매수해달라고 청구하는 상대방은 원칙적으로 전대인(乙)이고, 임대차·전대차가 다 끝났으면 전차인이 임대인에게 직접 건물을 넘겨줘도 전대인에 대한 명도의무는 그것으로 갈음된 것으로 본다.

용어 설명

전대차

임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 다시 제3자(전차인)에게 사용·수익하게 하는 계약.

합의해지와 전차인 보호

임대인과 임차인이 합의로 임대차를 종료시키더라도 이미 적법하게 성립한 전차인의 권리는 이로써 소멸시킬 수 없다는 법리(제631조).

선택지별 해설

• ① ㄷ이 틀린 설명이므로 이 조합은 옳지 않다.
• ② ㄱ(합의해지에도 전차인 권리 존속)과 ㄹ(차임연체 해지시 통지 불요)이 모두 옳으므로 정답이다.
• ③ ㄴ, ㄷ 모두 틀린 설명이므로 이 조합은 옳지 않다.
• ④ ㄴ이 틀린 설명이므로 이 조합은 옳지 않다.
• ⑤ ㄷ이 틀린 설명이므로 이 조합은 옳지 않다.

암기팁

합의해지는 전차인에게 영향 없음. 차임연체 해지는 통지 없이도 전차인에게 대항 가능.