공인중개사 순영업소득 · 자본환원율 · 제26회 22번 해설

핵심 해설

제시된 자료로 각 지표를 계산하면 순영업소득(NOI)=세전현금수지+부채서비스액=6,000만원+4,000만원=1억원이 되고, 이를 총투자액(10억원)으로 나눈 (종합)자본환원율은 1억원/10억원=10%이다. 문제 지문 ④에서 제시한 8%는 실제 계산값(10%)과 다르므로 ④가 틀린 서술이다.

이론 근거

부동산 투자분석의 각종 승수·비율 계산(NOI, 자본환원율, DCR 등)

쉬운 설명

먼저 순영업소득(세전현금수지+부채서비스액=1억원)을 구하면 나머지 지표들을 모두 계산할 수 있습니다. 총투자액 10억원 대비 순영업소득 1억원이므로 자본환원율은 10%인데, 지문은 8%라고 해서 틀렸습니다. 나머지 지표들은 모두 계산값과 일치합니다.

용어 설명

순영업소득(NOI)

유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득으로, 세전현금수지에 부채서비스액을 더해 구할 수도 있음

(종합)자본환원율

순영업소득을 총투자액(부동산가치)으로 나눈 비율로 투자수익성을 나타내는 지표

부채감당률(DCR)

순영업소득이 부채서비스액(원리금상환액)을 얼마나 감당할 수 있는지를 나타내는 비율

계산 과정

1) 순영업소득(NOI) = 세전현금수지 + 부채서비스액 = 6,000만원 + 4,000만원 = 1억원 2) 유효총소득 = 총투자액 ÷ 유효총소득승수 = 10억원 ÷ 5 = 2억원 → ①검증 3) 순소득승수 = 총투자액 ÷ NOI = 10억원 ÷ 1억원 = 10 → ②검증 4) 세전현금수지승수 = 지분투자액 ÷ 세전현금수지 = 6억원 ÷ 6,000만원 = 10 → ③검증 5) 종합자본환원율 = NOI ÷ 총투자액 = 1억원 ÷ 10억원 = 10% (지문의 8%와 불일치) → ④가 틀린 값 6) 부채감당률 = NOI ÷ 부채서비스액 = 1억원 ÷ 4,000만원 = 2.5 → ⑤검증

선택지별 해설

• ① 유효총소득 = 총투자액 ÷ 유효총소득승수 = 10억원 ÷ 5 = 2억원/년으로 지문의 값과 일치하여 옳은 서술이다.
• ② 순소득승수 = 총투자액 ÷ 순영업소득 = 10억원 ÷ 1억원 = 10으로 지문의 값과 일치하여 옳은 서술이다.
• ③ 세전현금수지승수 = 지분투자액 ÷ 세전현금수지 = 6억원 ÷ 6,000만원 = 10으로 지문의 값과 일치하여 옳은 서술이다.
• ④ (종합)자본환원율 = 순영업소득 ÷ 총투자액 = 1억원 ÷ 10억원 = 10%로 계산되어, 지문에 제시된 8%와 일치하지 않으므로 틀린 서술이다.
• ⑤ 부채감당률 = 순영업소득 ÷ 부채서비스액 = 1억원 ÷ 4,000만원 = 2.5로 지문의 값과 일치하여 옳은 서술이다.

암기팁

자본환원율=NOI÷총투자액, 먼저 NOI부터 구하기