공인중개사 공시지가기준법 · 시점수정 · 제26회 35번 해설

핵심 해설

공시지가기준법은 비교표준지 공시지가에 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 순차적으로 적용하여 대상토지의 가액을 산정하는 방법이다. 본 문제에서는 비교표준지 공시지가(2,000,000원/㎡)에 지가변동률(시점수정, 5% 상승)과 개별요인 격차율(가로조건 열세 5%, 환경조건 우세 20%를 상승식으로 곱산)을 순차 적용하여 2,394,000원/㎡을 산정한다.

법령 근거

• 감정평가에 관한 규칙

이론 근거

공시지가기준법에 의한 토지 평가액 산정

쉬운 설명

비교표준지의 공시지가(2,000,000원/㎡)에서 출발해, 시간이 지나며 땅값이 오른 만큼(5% 상승) 반영하고, 대상토지가 비교표준지보다 가로조건은 나쁘고(-5%) 환경조건은 좋은 점(+20%)을 곱해서 반영하면 최종적으로 2,394,000원/㎡이 나옵니다.

용어 설명

공시지가기준법

비교표준지의 공시지가를 기준으로 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 하여 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법

시점수정

공시기준일과 평가시점 간의 시간적 차이에 따른 가격변동(지가변동률 등)을 반영하는 절차

개별요인 비교(격차율)

대상토지와 비교표준지 간의 가로조건, 환경조건 등 개별적 특성 차이를 비율로 환산해 반영하는 절차

계산 과정

1) 비교표준지 공시지가: 2,000,000원/㎡ 2) 시점수정(지가변동률 5% 상승): 2,000,000 × 1.05 = 2,100,000원/㎡ 3) 지역요인: 동일(인근지역 소재) → 보정 없음(×1.00) 4) 개별요인(상승식 적용): 가로조건 5% 열세 → ×0.95, 환경조건 20% 우세 → ×1.20 개별요인 격차율 = 0.95 × 1.20 = 1.14 5) 최종 평가액 = 2,100,000 × 1.14 = 2,394,000원/㎡

선택지별 해설

• ① 1,995,000원/m2은 시점수정·개별요인 보정을 누락하거나 잘못 적용한 결과로 계산값과 일치하지 않는다.
• ② 2,100,000원/m2은 시점수정만 반영하고 개별요인 보정을 반영하지 않은 값으로 계산값과 일치하지 않는다.
• ③ 2,280,000원/m2은 개별요인 보정 방식을 잘못 적용한 값으로 계산값과 일치하지 않는다.
• ④ 비교표준지 공시지가에 지가변동률(×1.05)과 개별요인 격차율(가로조건 ×0.95, 환경조건 ×1.20)을 순차적으로 곱하면 2,394,000원/m2이 산출되어 정답이다.
• ⑤ 2,520,000원/m2은 개별요인 격차율을 과대 반영한 값으로 계산값과 일치하지 않는다.

암기팁

공시지가기준법 = 표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 그밖의요인