주택관리사보 1차 원시적 불능 · 후발적 불능 · 제15회 14번 해설

핵심 해설

원시적 불능은 계약 성립 당시에 이미 급부의 실현이 불가능한 경우이고, 후발적 불능은 계약이 성립한 뒤에 불능이 된 경우다. 이미 공용수용으로 소유권을 잃은 자로부터 그 토지를 매수하면 매도인이 그 토지를 취득하여 이전해 줄 수 없으므로 계약 당시부터 급부의 실현이 불가능하다. 나머지는 모두 계약이 성립한 뒤에 생긴 사정이므로 후발적 불능이다. 따라서 ①이다.

법령 근거

• 민법 제535조법제처 원문 →
• 민법 제537조법제처 원문 →
• 민법 제546조법제처 원문 →
• 민법 제569조법제처 원문 →

판례 근거

• 선택지 ① · 공용수용된 토지를 수용당한 자로부터 매수한 계약이 원시적 불능인가 공용수용으로 소유권이 사업시행자에게 넘어간 토지에 관하여 수용당한 자와 맺은 매매계약은 계약 당시 이미 급부의 실현이 불가능하여 원시적 불능을 목적으로 한 것이다.

쉬운 설명

「계약을 맺는 순간 이미 안 되는 것」이 원시적 불능, 「맺을 때는 됐는데 나중에 안 되게 된 것」이 후발적 불능이다. ②부터 ⑤까지는 모두 계약 뒤에 사고가 난 경우다. ①만은 도장을 찍는 그 순간에 이미 그 땅이 공익사업에 넘어가 있었다.

용어 설명

원시적 불능

법률행위 성립 당시에 이미 급부의 실현이 불가능한 경우. 전부불능이면 계약이 무효가 되고 제535조의 계약체결상의 과실 문제가 생긴다.

후발적 불능

계약 성립 후에 급부가 불가능하게 된 경우. 채무자에게 책임이 있으면 채권자가 계약을 해제할 수 있고(제546조), 쌍방에게 책임이 없으면 위험부담 문제가 된다(제537조).

공용수용

공익사업을 위하여 법률에 따라 사인의 재산권을 강제로 취득하는 것. 수용의 효과로 종전 소유자는 소유권을 잃는다.

선택지별 해설

• ① 공용수용으로 소유권이 사업시행자에게 넘어간 토지는 수용당한 자가 다시 취득하여 매수인에게 이전해 줄 수 없다. 계약 당시 이미 급부의 실현이 불가능하므로 원시적 불능이다. 정답이다. (정답)
• ② 공연계약을 체결할 때에는 가수가 살아 있었고 계약 뒤에 사망하였으므로 후발적 불능이다. 정답이 아니다.
• ③ 매수 당시에는 저당권이 설정되어 있었을 뿐 매도인이 소유자였고, 그 뒤 저당권이 실행되어 제3자가 소유권을 취득하였으므로 후발적 불능이다. 정답이 아니다.
• ④ 매매계약 당시에는 가압류가 되어 있었을 뿐이고 강제경매로 제3자가 소유권을 취득한 것은 그 뒤의 사정이므로 후발적 불능이다. 정답이 아니다.
• ⑤ 임대차계약을 체결한 뒤 제3자의 방화로 목적물이 전소한 것이므로 후발적 불능이다. 당사자 쌍방에게 책임 없는 사유이므로 제537조의 위험부담이 문제된다. 정답이 아니다.

암기팁

원시적 불능은 「계약 당시 이미 불가능」. 저당권 실행ㆍ강제경매ㆍ사망ㆍ화재는 모두 계약 뒤의 일이라 후발적 불능이다.