주택관리사보 1차 지상물매수청구권 · 형성권 · 제18회 38번 해설

핵심 해설

지상물매수청구권은 건물 등의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간만료로 끝났는데 지상물이 남아 있을 때 그 사회경제적 가치를 지키려고 인정된다(제643조·제283조). 판례는 임차인의 차임연체 등 채무불이행으로 임대차가 해지된 경우에는 매수청구권을 행사할 수 없다고 본다. ①이 옳지 않다.

법령 근거

• 민법 제643조법제처 원문 →
• 민법 제283조법제처 원문 →
• 민법 제635조법제처 원문 →
• 민법 제622조법제처 원문 →

판례 근거

• 선택지 ① · 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우 지상물매수청구권을 행사할 수 있는가 — 대법원 2003.04.22. 선고 2003다7685 임차인의 채무불이행을 이유로 토지임대차계약이 해지된 경우에는 임차인이 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.
• 선택지 ④ · 대항력 있는 토지임차인이 새 소유자에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있는가 대항력을 갖춘 토지임차권의 경우 임차권 소멸 후 토지가 제3자에게 양도되었더라도 임차인은 새 소유자에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
• 선택지 ⑤ · 해지통고로 종료한 기간약정 없는 토지임대차에서 갱신청구 없이 매수청구가 가능한가 기간의 약정이 없는 토지임대차가 임대인의 해지통고로 종료한 경우 임차인은 계약갱신을 청구하지 않고 곧바로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.

쉬운 설명

땅을 빌려 건물을 지었는데 빌린 기간이 끝났다면, 건물을 헐어 버리는 대신 땅 주인에게 사 달라고 할 수 있다. 다만 임차인이 차임을 안 내는 등 잘못을 해서 계약이 끊긴 경우에는 이 권리를 쓸 수 없다.

용어 설명

지상물매수청구권

토지임대차가 끝났을 때 임차인이 지상 건물 등을 시가로 사 달라고 청구할 수 있는 권리(제643조가 제283조를 준용한다).

형성권

한쪽의 의사표시만으로 법률관계를 바꾸는 권리. 매수청구권을 행사하면 그것만으로 매매계약이 성립한 것과 같은 효력이 생긴다.

대항력 있는 토지임차권

임대차를 등기하거나(제621조) 지상건물을 등기하여(제622조) 제3자에게도 임대차의 효력을 주장할 수 있는 임차권.

선택지별 해설

• ① 판례는 임차인의 채무불이행으로 토지임대차계약이 해지된 경우에는 임차인이 지상물매수청구권을 행사할 수 없다고 본다. 임차인에게 잘못이 없을 것을 전제로 하는 권리이기 때문이다.(정답)
• ② 매수청구권은 형성권이므로 소송에서만이 아니라 재판 밖에서 의사표시로도 행사할 수 있다.
• ③ 매수청구권을 행사하면 그것만으로 지상물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립한 것과 같은 효력이 생긴다. 임대인의 승낙은 필요하지 않다.
• ④ 판례는 대항력을 갖춘 토지임차권의 경우 임차권 소멸 후 토지가 제3자에게 양도되었더라도 임차인이 새 소유자에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있다고 본다.
• ⑤ 판례는 기간의 약정이 없는 토지임대차가 임대인의 해지통고로 종료한 경우(제635조)에는 임차인이 갱신청구를 거치지 않고 곧바로 매수청구권을 행사할 수 있다고 본다.

암기팁

매수청구권은 「임차인 잘못이면 없다」가 가장 잘 나오는 함정이다. 기간만료·해지통고에는 있고, 채무불이행 해지에는 없다.