지상권과 지역권

📖 5분 정리무료 공개법령 근거: 민법 제279조~제293조

1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다

33문항

19개년 기출 중 이 개념이 인용된 문항

17 / 19

출제된 회차

제283조

가장 많이 인용된 조문 (15문항이 인용)

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2 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다

출제 포인트에 나온 「가장 많이 인용된 조문」입니다.

민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)

①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 33문항 중 15문항이 인용

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민법 제279조(지상권의 내용)

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 33문항 중 6문항이 인용

민법 제282조(지상권의 양도, 임대)

지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다.

출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 33문항 중 5문항이 인용

민법 제286조(지료증감청구권)

지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.

출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 33문항 중 3문항이 인용

민법 제287조(지상권소멸청구권)

지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 33문항 중 4문항이 인용

민법 제289조의2(구분지상권)

①지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.
②제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용ㆍ수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용ㆍ수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니된다. [본조신설 1984. 4. 10.]

출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 33문항 중 4문항이 인용

민법 제292조(부종성)

①지역권은 요역지소유권에 부종하여 이전하며 또는 요역지에 대한 소유권이외의 권리의 목적이 된다. 그러나 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 의한다.
②지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.

출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 33문항 중 3문항이 인용

민법 제293조(공유관계, 일부양도와 불가분성)

①토지공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지 못한다.
②토지의 분할이나 토지의 일부양도의 경우에는 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 그 승역지의 각부분에 존속한다. 그러나 지역권이 토지의 일부분에만 관한 것인 때에는 다른 부분에 대하여는 그러하지 아니하다.

출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 33문항 중 3문항이 인용

3 쉬운 설명

지상권 = 남의 땅에 건물·나무를 두려고 그 땅을 쓰는 권리 · 지역권 = 내 땅을 편하게 쓰려고 남의 땅을 이용하는 권리

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지상권은 그 자체가 물권이라서 땅 주인에게 묻지 않고 남에게 넘기거나 그 기간 안에서 다시 빌려줄 수 있습니다. 땅 사용료(지료)는 지상권의 필수 요소가 아니라서, 땅을 쓰는 값을 정하지 않고 지상권을 맺었다면(약정 지상권) 공짜로 쓰는 지상권이 되고 법원이 값을 매겨 주지도 않습니다. 사용료를 약속했더라도 등기하지 않았다면 지상권을 넘겨받은 사람에게는 사용료를 청구할 수 없습니다. 지상권과 그 위의 건물은 서로 다른 권리라서 어느 쪽만 따로 팔 수도 있고, 건물이 없어져도 정해진 기간 안에서는 지상권이 사라지지 않습니다.

지상권 기간이 끝났을 때

건물·나무가 남아 있으면 갱신 청구→땅 주인이 거절→상당한 값으로 사 달라고 청구

청구	성질
갱신청구	주인이 거절할 수 있는 청구일 뿐입니다(형성권 아님). 기간이 끝나면 자동으로 연장되는 법정갱신은 건물 전세권에만 있습니다.
지상물 매수청구	말 한마디로 매매가 성립하는 형성권입니다. 지료를 2년 이상 못 내서 주인이 소멸을 청구한 경우에는 쓸 수 없습니다.

땅의 위·아래 층만 쓰는 구분지상권

건물이나 공작물을 소유하려는 경우에만 설정할 수 있고 수목용은 안 됩니다. 그 땅을 이미 쓰고 있는 임차인 같은 사람이 있으면, 그 사람과 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 사람 모두의 승낙을 받아야 합니다.

이미 있는 건물 때문에 생기는 지상권(관습상 법정지상권)

땅과 건물이 같은 사람 것이었다가 매매 등으로 주인이 갈리면, 건물 주인이 땅을 쓸 권리를 법으로 얻습니다. 경매로 건물을 산 사람은 이 권리도 등기 없이 함께 얻습니다. 담보로 가등기를 해 둔 빈 땅에 건물을 지었다가 본등기로 주인이 갈린 경우나, 땅과 건물을 함께 팔았는데 땅만 이전등기한 경우에는 생기지 않습니다. 법정지상권의 사용료는 당사자 협의나 법원 판결로 정하는데, 아직 정해지지 않았다면 「밀렸다」고 할 수 없어 지료 연체를 이유로 없앨 수도 없습니다.

지역권 — 땅에 붙어 다니는 권리

편익을 받는 땅(요역지)에 붙어 다니므로 요역지와 따로 팔거나 담보로 잡힐 수 없습니다. 두 땅이 붙어 있을 필요는 없습니다. 여러 사람이 함께 가진 땅이면 「늘리는 쪽으로는 함께, 줄이는 쪽으로는 혼자 못」 합니다. 한 사람이 취득하면 모두에게 미치고, 한 사람이 자기 지분만큼만 없애는 일은 할 수 없습니다.

이것만은 헷갈리지 말자

석조 건물 30년 같은 기간은 「이보다 줄일 수 없는 최단」 기간이지 최장이 아닙니다.
지상권 위에 저당권을 설정해 준 지상권자가 그 땅을 사더라도, 제3자 권리가 걸려 있으면 지상권은 혼동(소유권과 다른 물권이 한 사람에게 모여 다른 물권이 사라지는 것)으로 사라지지 않습니다.
지상권 설정계약은 땅 주인이 아닌 사람도 맺을 수 있지만, 지상권이 실제로 생기려면 처분권이 있는 사람의 등기가 필요합니다.
계속되고 겉으로 드러난 지역권만 시효로 취득할 수 있습니다.

4 이 개념이 나온 기출문제

해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.

5 체크리스트 + 암기팁

함정 주의. 지역권 불가분성: 취득은 1인이 해도 모두에게, 소멸은 1인이 지분만큼 못 한다.

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리가 있다(제279조). 지료는 지상권의 요소가 아니므로 무상 지상권도 성립하고, 지료 약정을 등기하지 않으면 양수인에게 지료를 청구할 수 없다. 1필 토지의 일부에도 설정할 수 있다. 존속기간은 최단만 정하고(석조 등 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하면 30년이 줄일 수 없는 최단기간, 제280조①) 영구로 약정할 수도 있다. 설정계약은 처분권한 없는 자도 체결할 수 있으나 성립에는 처분권한 있는 자의 등기가 필요하다.
지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 존속기간 내에서 토지를 임대할 수 있다(제282조). 지상권과 지상물 소유권은 어느 한쪽만 따로 양도할 수 있고, 지상물이 멸실되어도 존속기간 중 지상권은 소멸하지 않는다. 담보가치 유지를 위해 저당권과 함께 설정한 지상권은 피담보채권이 소멸하면 함께 소멸하고, 저당권이 설정된 지상권은 혼동으로 소멸하지 않는다(제191조①단서). 지상권이 설정된 토지의 불법점유자에게 설정자는 임료 상당 손해배상을 청구할 수 없으나 소유권에 기한 물권적 청구권은 행사할 수 있다. 담보가치 유지를 위해 설정한 지상권에서는 제3자가 무단으로 점유·사용한 것만으로 지상권자에게 손해가 있다고 할 수 없어 손해배상을 청구할 수 없다.
지상권이 소멸한 경우 건물·수목이 현존하면 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 설정자가 원하지 아니하면 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있다(제283조). 갱신청구권은 형성권이 아니고 지상물매수청구권은 형성권이며 법정갱신은 인정되지 않는다. 지료가 조세·부담의 증감이나 지가 변동으로 상당하지 않게 되면 당사자는 증감을 청구할 수 있다(제286조). 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하면 설정자는 소멸을 청구할 수 있고(제287조), 이때 지상권자는 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.

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구분지상권은 지하 또는 지상의 공간을 상하의 범위를 정해 건물 기타 공작물을 소유하기 위해서만 설정할 수 있어 수목 소유용은 인정되지 않고, 설정행위로 토지의 사용을 제한할 수 있다(제289조의2①). 제3자가 토지를 사용·수익할 권리를 가진 때에는 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있어야 설정할 수 있으며, 그 제3자는 지상권의 행사를 방해하여서는 아니된다(②). 따라서 임차권이 설정된 토지에는 임차권자의 승낙 없이 설정할 수 없다.
관습상 법정지상권은 토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 소유자가 달라질 때 생긴다. 담보가등기가 있는 나대지에 건물을 신축한 뒤 본등기로 갈린 경우, 토지·건물을 함께 매도했으나 토지에만 이전등기된 경우에는 성립하지 않고, 건물 소유를 위해 토지 임대차계약을 체결하면 포기한 것으로 본다. 경매 취득자는 등기 없이 함께 취득하고, 지료가 정해지지 않았다면 지체가 없어 소멸청구를 할 수 없다. 등기 없이 건물만 양도하면 양수인은 취득하지 못하나 토지소유자의 철거청구는 신의칙상 허용되지 않고, 개축·증축해도 인정되며 범위는 옛 건물을 기준으로 한다.
지역권은 요역지 소유권에 부종하여 이전하며 요역지 소유권 이외의 권리의 목적이 되나 다른 약정이 있으면 그 약정에 의하고, 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다(제292조). 토지공유자 1인은 지분에 관하여 지역권을 소멸하게 하지 못하고, 분할이나 일부양도 때에는 각 부분에 존속하되 지역권이 일부분에만 관한 것이면 다른 부분에는 그러하지 아니하다(제293조). 공유자 1인이 취득하면 다른 공유자도 취득하고(제295조①), 요역지 공유자 1인에 의한 지역권 소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있으며(제296조), 계속되고 표현된 것에 한하여 시효취득할 수 있다(제294조). 한 승역지에 수개의 용수지역권을 설정할 수 있고 후순위는 선순위의 용수를 방해하지 못한다(제297조②). 지역권에는 방해제거·예방청구권만 준용되고 반환청구권은 없다(제301조). 반면 지상권자는 지상권에 기하여 반환청구권과 방해배제청구권을 행사할 수 있다(제290조①).

6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다

제29회 민법 28번지상권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)옳은 것 고르기해설 보기 →제29회 민법 29번지역권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?옳지 않은 것 고르기해설 보기 →제27회 민법 29번지상권과 관련하여 인정되지 않는 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)모두 고르기해설 보기 →

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