임대차
📖 5분 정리무료 공개법령 근거: 민법 제623조~제654조
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27문항
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제643조
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민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 27문항 중 9문항이 인용다른 조문 7개 · 더 보기다른 조문 닫기
민법 제623조(임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 27문항 중 5문항이 인용민법 제624조(임대인의 보존행위, 인용의무)
임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 27문항 중 3문항이 인용민법 제626조(임차인의 상환청구권)
①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 27문항 중 5문항이 인용②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)
①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 27문항 중 4문항이 인용②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권)
①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 27문항 중 4문항이 인용②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.
민법 제652조(강행규정)
제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 27문항 중 4문항이 인용민법 제654조(준용규정)
제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.
출처: 민법(법률 제21454호) 조문 전문(2026. 3. 17. 시행본 · 국가법령정보센터 PDF) · 이 개념 기출 27문항 중 3문항이 인용3 쉬운 설명
임대차 = 「돈(차임)을 내고 남의 물건을 빌려 쓰는 계약」
집주인(임대인)은 빌려준 물건을 쓸 수 있는 상태로 지켜 줄 의무가 있습니다. 그래서 집주인이 건물을 지키려고 공사를 하면 세입자(임차인)는 거절하지 못합니다. 대신 세입자는 돈을 쓴 만큼, 또는 나갈 때 사 달라는 식으로 집주인에게 요구할 수 있는 권리가 있습니다.
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세입자가 집주인에게 요구할 수 있는 것
| 권리 | 쉽게 말하면 | 시험에 나온 함정 |
|---|---|---|
| 필요비 | 집을 쓸 수 있게 유지하려고 쓴 돈은 쓴 대로 바로 돌려받습니다 | 값이 올랐는지와 상관없습니다 |
| 유익비 | 집의 값을 올리려고 쓴 돈은 계약이 끝날 때, 그 값이 지금도 남아 있는 만큼만 돌려받습니다 | 「쓴 돈」과 「오른 값」 중 무엇을 줄지는 집주인이 고릅니다 |
| 부속물매수청구 | 집주인 동의를 얻어 건물에 붙인 물건을 계약이 끝날 때 사 달라고 합니다 | 세입자 잘못으로 계약이 끊겼거나, 잠깐 쓰려던 것이 분명하거나, 자기만의 특수한 용도로 붙인 물건이면 안 됩니다 |
건물을 빌린 사람과 땅을 빌린 사람은 다릅니다
| 건물 임차인 | 건물 짓는 땅 임차인 | |
|---|---|---|
| 사 달라는 권리 | 부속물매수청구 | 건물매수청구(그 전에 갱신청구부터) |
| 비용 돌려받기·차임 깎아 달라기 | ○ | ○ |
| 재임대 청구(전차인일 때) | ✕ (전대차가 끝날 때 부속물매수청구) | ○ |
세입자가 다시 빌려주면(전대)
집주인→세입자(전대인)→재세입자(전차인)
집주인 동의 없이 세입자 자리를 넘기거나 다시 빌려주면, 집주인은 손해배상만이 아니라 계약을 끊을 수도 있습니다. 동의를 받은 전대라면 재세입자는 집주인에게도 직접 의무를 지고, 그 범위는 두 계약 중 작은 쪽까지입니다. 집주인과 세입자가 합의로 계약을 끝내도 재세입자의 권리는 사라지지 않습니다.
이것만은 헷갈리지 말자
- 집주인이 재세입자에게 알려야 계약이 끝났다고 재세입자에게 내세울 수 있는 경우는 해지통고로 끝난 때뿐입니다. 세입자가 차임을 밀려 계약을 끊은 경우에는 알리지 않아도 재세입자에게 내세울 수 있습니다.
- 수리비 같은 비용을 돌려받을 권리는 미리 포기하기로 한 약정도 유효합니다. 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 명단에 이 권리가 없기 때문입니다.
- 땅을 빌려 지은 건물을 사 달라는 권리도 세입자의 채무불이행(차임연체 등)으로 계약이 끊기면 쓸 수 없습니다.
- 재세입자가 차임을 지급시기보다 앞서 재임대인에게 낸 것으로는 원칙적으로 집주인에게 맞설 수 없습니다. 다만 집주인이 차임을 청구하기 전에 그 지급시기가 이미 돌아왔다면 맞설 수 있습니다. 지급시기 뒤에 낸 것도 맞설 수 있습니다.
4 이 개념이 나온 기출문제
- 제29회 8번
- 제29회 37번
- 제28회 25번
- 제28회 37번
- 제27회 2번
- 제27회 35번
- 제27회 36번
- 제25회 30번
- 제25회 37번
- 제24회 28번
- 제22회 37번
- 제21회 3번
- 제21회 12번
- 제21회 15번
- 제21회 30번
- 제21회 38번
- 제20회 2번
- 제20회 38번
- 제18회 38번
- 제17회 37번
- 제15회 4번
- 제15회 39번
- 제14회 2번
- 제14회 39번
- 제13회 29번
- 제13회 33번
- 제12회 13번
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5 체크리스트 + 암기팁
함정 주의. 제652조의 목록에 제626조(비용상환청구권)가 없다. 그래서 비용상환청구권은 미리 포기해도 된다. 따로, 부속물매수청구는 일시사용(제653조)·채무불이행 해지·특수목적 부속물(판례)이면 안 된다.
- 임대인은 목적물을 인도하고 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 진다(제623조). 임대인이 보존에 필요한 행위를 하면 임차인은 거절하지 못한다(제624조). 임대차는 채권계약이라 임대인에게 소유권이 없어도 유효하다(판례). 등기 없는 임차권은 채권일 뿐이라 불법점유자에게 임차권 자체로 퇴거를 청구하지 못하고 임대인의 소유권에 기한 방해제거청구권을 대위하여 행사해야 한다(판례). 건물 소유 목적 토지임대차는 임차권등기가 없어도 임차인이 지상건물을 등기하면 제3자에게 대항한다(제622조 제1항). 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 등으로 사용·수익할 수 없게 되면 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다(제627조 제1항).
- 필요비는 지출한 때 곧 상환을 청구하고 가액 증가와 무관하다(제626조 제1항). 유익비는 임대차 종료 시 가액 증가가 현존한 때에 한하여 지출한 금액이나 증가액을 상환하며, 무엇으로 할지는 임대인이 고르고, 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(제626조 제2항). 비용상환청구는 임대인이 목적물을 반환받은 날부터 6개월 내에 해야 하고(제654조·제617조), 상환받지 못하면 특별한 사정이 없는 한 상환받을 때까지 유치권으로 목적물 반환을 거절할 수 있다.
- 제652조가 열거한 조문에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 그러나 제626조는 그 목록에 없어 임의규정이므로 비용상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하다(판례). 증축 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 한 약정도 특별한 사정이 없는 한 유효하고, 이때 임차인은 부속물매수청구권을 가지지 못한다(판례).
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- 부속물매수청구는 건물 기타 공작물의 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건에 대해, 또는 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 임대차 종료 시 할 수 있다(제646조). 건물의 구성부분이 되어 독립성이 없는 물건, 임차인의 특수한 목적에 쓰려고 부속한 물건, 일시사용이 명백한 임대차(제653조), 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우에는 인정되지 않는다(판례). 적법하게 행사하면 매매가 성립하므로 임차인은 대금을 받을 때까지 부속물의 인도를 거절할 수 있다(판례).
- 건물·수목 소유 등을 목적으로 한 토지임대차가 기간 만료로 끝나고 지상시설이 현존하면 제283조를 준용해 갱신을 청구하고, 임대인이 거절하면 지상물의 매수를 청구한다(제643조). 이 매수청구권은 형성권이어서 행사하면 매매가 성립한다. 임차인의 채무불이행으로 해지되면 행사할 수 없고, 기간의 약정 없는 토지임대차가 임대인의 해지통고로 끝나면 갱신을 청구하지 않고 곧바로 행사할 수 있다. 대항력 있는 토지임차인은 토지가 새 소유자에게 넘어가도 새 소유자에게 행사할 수 있다(판례). 대지가 아닌 토지의 차임은 매년 말에 지급한다(제633조). 토지임대인이 변제기를 지난 최후 2년의 차임채권으로 그 지상의 임차인 소유 건물을 압류하면 저당권과 같은 효력이 있다(제649조).
- 임차인이 임대인의 동의 없이 권리를 양도하거나 전대하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제629조). 동의 있는 전대에서 전차인은 임대인에게 직접 의무를 지며 두 의무 중 작은 쪽이 한도이고(제630조 제1항), 임대인과 임차인이 합의로 종료해도 전차인의 권리는 소멸하지 않으며(제631조), 임대인은 해지통고로 종료한 경우에만 전차인에게 통지해야 대항할 수 있다(제638조 제1항). 임대차·전대차가 모두 끝난 뒤 목적물을 임대인에게 직접 인도하면 전대인에 대한 인도의무도 면한다(판례). 차임 2기 연체는 해지 사유이다(제640조·제641조). 전차인은 차임지급시기 이전에 전대인에게 미리 지급한 차임으로 임대인에게 대항하지 못하지만(제630조 제1항), 지급시기 이후 지급한 차임이나 임대인의 차임청구 전에 지급시기가 도래한 차임으로는 대항할 수 있다(판례). 임대청구권은 건물 등 소유를 목적으로 한 토지임대차의 전차인에게만 있고(제644조 제1항), 건물 전차인에게는 부속물매수청구가 인정되고, 임대인의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 같다(제647조).