주택관리사보 1차 보존등기 · 실체관계에 부합하는 등기 · 제21회 25번 해설

핵심 해설

판례에 따르면 미등기건물을 산 사람이 원래 소유자와 합의하여 자기 이름으로 곧바로 소유권보존등기를 하였더라도, 그 등기는 실제 권리관계에 들어맞아 유효하다. 무효라는 ③이 틀렸다. 멸실건물 등기의 유용 금지·등기원인이 다른 등기의 효력·말소된 등기의 추정력·가등기의 추정력 부정은 판례대로다.

법령 근거

• 민법 제186조법제처 원문 →

판례 근거

• 선택지 ③ · 미등기건물 양수인 명의의 직접 보존등기 미등기건물의 양수인이 원소유자와의 합의에 따라 직접 자기 명의로 마친 소유권보존등기는 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다.
• 선택지 ① · 멸실건물 보존등기의 신축건물 유용 — 대법원 1992.03.31. 선고 91다39184 멸실된 건물의 보존등기를 새로 신축한 건물의 등기로 유용할 수 없고 그 등기는 무효이다.
• 선택지 ② · 등기원인을 실제와 다르게 기재한 등기 등기원인이 실제와 다르게 기재되었더라도 등기가 현재의 실체관계와 부합하면 유효하다.
• 선택지 ④ · 원인 없이 말소된 등기의 추정력 등기가 원인 없이 말소된 경우 그 물권의 효력에는 영향이 없고, 회복등기 전이라도 말소된 등기의 명의인은 적법한 권리자로 추정된다.
• 선택지 ⑤ · 가등기의 추정력 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 있다고 하여 소유권이전등기를 청구할 법률관계의 존재가 추정되지 않는다.

쉬운 설명

등기는 현재의 진짜 권리관계를 보여 주면 된다. 甲 건물을 乙이 사서 乙 이름으로 첫 등기를 했다면, 결국 乙이 주인이라는 사실과 맞으므로 거쳐야 할 단계를 건너뛰었어도 유효하다.

용어 설명

보존등기

아직 등기가 없는 부동산에 처음으로 하는 소유권 등기

실체관계에 부합하는 등기

절차에 흠이 있어도 현재의 실제 권리관계와 일치하여 유효로 인정되는 등기

등기의 추정력

등기가 되어 있으면 그 명의인이 적법한 권리자로 추정되는 효력

선택지별 해설

• ① 판례에 따르면 멸실된 건물의 등기를 그 대지에 새로 지은 건물의 등기로 유용할 수 없고, 그런 등기는 무효이다.
• ② 판례에 따르면 증여로 취득했는데 등기원인을 매매로 적었더라도 등기가 현재의 권리관계와 맞으면 소유권이전등기는 유효하다.
• ③ 판례에 따르면 미등기건물의 양수인이 원소유자와 합의하여 직접 자기 이름으로 보존등기를 하면 실체관계에 부합하여 유효하다. (정답)
• ④ 판례에 따르면 등기가 원인 없이 말소되어도 물권의 효력에는 영향이 없으므로, 회복등기 전이라도 말소된 등기의 명의인은 적법한 권리자로 추정된다.
• ⑤ 판례에 따르면 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 있다는 것만으로 소유권이전등기를 청구할 법률관계가 있다고 추정되지 않는다.

암기팁

실체와 맞으면 유효(원인 다름·중간생략·미등기 양수인 보존) · 멸실건물 유용은 무효 · 가등기엔 추정력 없음.