주택관리사보 1차 중간생략등기 · 토지거래허가구역 · 제23회 26번 해설

핵심 해설

토지거래허가구역 안의 토지는 허가를 받지 않고 체결한 거래계약이 효력을 갖지 못한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항). 판례에 따르면 허가구역 안의 토지를 전매하면서 중간생략등기를 한 경우, 최초 매도인과 최종 매수인을 당사자로 허가를 받았더라도 실제 거래와 다른 허가라 효력이 없고 그 등기는 무효다. 따라서 ③이 옳다. 나머지는 등기의 성립요건성·무효등기 유용·상속(제187조)·실체관계에 부합하는 보존등기에 관한 판례·조문과 반대다.

법령 근거

• 민법 제186조법제처 원문 →
• 민법 제187조법제처 원문 →
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조법제처 원문 →

판례 근거

• 선택지 ③ · 토지거래허가구역 내 토지의 중간생략등기 효력 — 대법원 1997.03.14. 선고 96다22464 허가구역 안의 토지를 전매하면서 최초 매도인과 최종 매수인을 당사자로 허가를 받아 중간생략등기를 하더라도, 그 허가는 실제 거래와 다른 것이어서 효력이 없고 그 등기는 무효다.
• 선택지 ① · 등기가 물권의 존속요건인지 등기는 물권의 효력 발생 요건이고 존속 요건이 아니므로 등기가 원인 없이 말소되어도 물권의 효력에는 영향이 없다.
• 선택지 ② · 무효등기 유용 합의의 방식 — 대법원 2007.01.11. 선고 2006다50055 무효등기의 유용 합의는 묵시적으로도 이루어질 수 있다.
• 선택지 ⑤ · 원시취득자와 승계취득자 합의에 의한 승계취득자 명의 보존등기 미등기건물의 원시취득자와 승계취득자의 합의로 승계취득자 명의로 소유권보존등기를 하면 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다.

쉬운 설명

허가구역 땅은 거래마다 허가를 받아야 한다. 甲→乙→丙으로 팔면서 중간의 乙을 건너뛰고 甲→丙으로 허가·등기를 해도, 실제 있었던 거래(甲→乙, 乙→丙)는 허가를 받지 않았으므로 그 등기는 효력이 없다.

용어 설명

중간생략등기

여러 번 거래된 부동산의 등기를 중간 취득자를 건너뛰고 최초 양도인에게서 최종 양수인에게 바로 하는 것

토지거래허가구역

투기를 막기 위해 토지 거래 계약에 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 지정한 구역

실체관계에 부합하는 등기

등기 절차에 흠이 있어도 현재의 실제 권리관계와 맞아 유효로 인정되는 등기

선택지별 해설

• ① 판례에 따르면 등기는 물권의 효력 발생 요건이지 존속 요건이 아니므로, 등기가 원인 없이 말소되어도 그 물권은 소멸하지 않는다.
• ② 판례에 따르면 무효등기의 유용 합의는 명시적으로뿐 아니라 묵시적으로도 이루어질 수 있다.
• ③ 허가 없이 체결한 토지거래계약은 효력이 없고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항), 판례에 따르면 허가구역 안의 토지에 관한 중간생략등기는 무효다. (정답)
• ④ 상속에 의한 부동산 물권 취득은 등기 없이 효력이 생긴다. 다만 등기하지 않으면 처분하지 못한다(제187조).
• ⑤ 판례에 따르면 미등기건물의 원시취득자와 승계취득자의 합의로 승계취득자 명의로 바로 보존등기를 하면 실체관계에 부합하는 등기로 유효하다.

암기팁

등기 = 성립요건(존속요건 X) · 유용 합의 = 묵시도 OK · 허가구역 중간생략 = 무효 · 상속 = 등기 없이.